2025-12-01
星島日報
唐樓主要是早期舊香港於戰前及戰後興建的樓宇，一般僅有3至4層或5至6層樓高，不設電梯。有些人鍾情唐樓單位，較常見原因是因為唐樓售價較低但實用率高，近年亦基於唐樓建築在一些電影及攝影作品呈現出具有特色的舊香港情懷，亦令一些用家鍾情唐樓打造獨特品味的家居；另外，亦有些投資者愛在唐樓市場尋寶，原因是不少唐樓坐落較方便的市區地段如油尖旺區，樓價較低而出租潛力高造就高租金回報，加上不少業主將單位分間劏房出租，亦令回報率更吸引。
按揭年期大為縮短
有些投資者亦會特別選擇一些有較大潛力及可能快將獲發展商收購作重建的唐樓單位，以便有機會獲得發展商提供高於市值的收購補償，從中賺得可觀回報。然而，唐樓並非屬於主流物業，銀行對於唐樓的按揭取態一般較保守，審批準則亦不盡相同，有意入市的買家應先瞭解有關事宜。
按照目前銀行按揭審批準則，樓齡與還款期總和一般不可多於75年。唐樓樓齡一般已超過60年或以上，按揭年期受限於高樓齡而大為縮短。
有一些銀行對於唐樓採納較開明的取態，例如對於一些認為較優質又或較好地段的唐樓，接納以80年甚至個別可達85年減樓齡的方式計算按揭年期，例子是個別一些位於大坑及跑馬地的唐樓。
不少個案當中，銀行會要求視察單位瞭解狀況。銀行亦會注意大廈及單位有否建築物命令Building Order，尤其唐樓屬於高齡舊式樓宇，而不少唐樓單位有分間劏房，對於潛在結構性安全及需作修葺的情況，又或僭建改動的影響，銀行都會評估後再作出不同審批結果，例如最終或不能批出按揭貸款，又或批出承帶條件的按揭貸款，因應有可能需進行修葺或還原的涉及金額而相應降低按揭金額又或簽署有關責任的承諾聲明書。
除上述外，需留意的是銀行或估價行之間對於唐樓估值很多時頗為參差。唐樓較多出現在舊社區又或舊建築物群，若然唐樓座落於較品流複雜的地區，銀行若認為周邊環境影響物業承接力，亦有機會因此調低估值，又或若發現隔離或周邊有單位從事黃色事業，或會拒絕批出按揭貸款。
有些對於唐樓積極性較大的銀行，若成功批出按揭貸款，按息及優惠可與一般私樓看齊，例如按息同樣可低至現為3.25%；亦有銀行在按揭政策上可給予唐樓較大的彈性，但批出之按揭息率會明顯高於市場水平，例如介乎5%至6%。唐樓的按揭成數上限原則上與一般私樓同樣高達7成，買家亦同樣可透過按揭保險計劃申請高達9成按揭，但實際情況是需獲銀行先確定是否承造有關唐樓單位之按揭，而還款年期及按揭成數亦有機會受高樓齡及估價不足影響而削減，買家宜先向按揭轉介公司或銀行了解按揭事宜。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理