當全球經濟進入不確定階段，投資者自然傾向尋找風險可控、回報穩定的資產配置方案。隨着近期美國聯儲局公布10月份會議紀錄，顯示官員對12月份是否減息意見分歧，市場普遍預期短期內減息無望。受消息影響，日圓兌美元在亞洲交易時段進一步走弱，跌至逾10個月低位，兌港元亦見4.93水平。面對香港樓市處於調整期、按揭利率高企時，不少精明投資者早已將目光轉向海外市場。
在眾多選擇中，日本，尤其是大阪，無疑成為資金熱捧的新寵。對於香港投資者而言，這正「賺匯率＋賺租金＋賺樓價」一箭三雕的黃金機遇！
日本樓市，特別是大阪，近年吸引全球資金湧入，並不是偶然。大阪是日本第二大城市，經濟實力、基建完善度、旅遊吸引力都屬亞洲一線。更重要的是，2030年將迎來IR 綜合賭場度假村開幕，預期每年吸引超過2,000萬人次旅客，當地樓市需求勢必進一步推高。
而最吸引海外投資者的地方，是日本物業市場對外資極為友善。與許多其他國家不同，外國人可以在日本購買永久業權住宅，甚至可以在當地銀行申請按揭貸款。目前日本物業按揭利率低至2厘左右，遠低於香港現時的按揭水平，對於熟悉財務槓桿操作的香港投資者來說，每年回報率甚至超過12%！
你可能會問：「咩叫槓桿操作？」我舉個真實例子你就明白。以大阪核心地段為例，如難波、心齋橋、道頓堀一帶最核心的新樓盤，淨租金回報率一般都高達5至6%。假若以港幣300萬購入一個單位（約6,000萬日圓），七成按揭（2%年利率），自資三成（港幣90萬）。每年租金收入約15萬港元，扣除利息開支後實際淨收益為13.8萬，即代表投資者只用90萬本金便可獲得12%的年回報率。這還未計算樓價升值及未來日圓回升所帶來的額外資本增值，一旦匯率反彈，收益更會進一步放大。
此外，日本房市長期以來波動性低、供應規劃嚴謹，與部分高波動的新興市場不同。即使物業價格短期未必大幅上升，長期亦可透過「以租養樓」方式穩定收息，對於追求穩健回報及資產保值的投資者而言，是理想的海外資產配置選擇。
蘇君林
FMI至匯投資營運總監及合夥人
蘇君林 環球樓論