2025-11-27
東方日報
香港差餉物業估價署的最新數據顯示，10月私人住宅售價指數按月連升5個月，為逾4年最長升浪，似是樓市復甦。可細看指數分類，升勢主要集中在大單位，主要買家對象是普羅市民的細單位卻仍受壓，一定程度反映樓市結構失衡，數據僅能反映內地或海外資金入市推高大數，大眾用家為主的小型住宅市場仍未復舊觀，故不能形容樓市全面復甦。更令人擔心是，租金指數破頂，租戶面對失業率上升、經濟景氣不明朗，負擔或愈來愈大，也為消費市道添憂。
細看數據，上月私宅樓價指數中，升幅集中在千呎以上大單位，各區細單位仍全面報跌，新供應不絕的新界區跌幅尤其大，惟除九龍區細單位跟跌外，港島區細單位亦難逃跌勢。這反映香港樓市尚未具備觸底回升的條件，樓市尚未言全面復甦。
之所以見到大單位升，細單位跌，相信是大單位的客路一般不僅限於本地住戶，更多是境外資金，如內地資金。至於細單位，以本地客路為主。下半年以來，在本地經濟持續轉型下，整體景氣未見大起色，本地企業裁員消息不絕，8至10月失業率仍達3.8%，首10月破產呈請書數目已達去年的91%，年底前不排除失業率尚會衝高。在這個就業環境下，市民憂心飯碗不保，哪有心情置業，有錢都留下傍身。
事實上，新世代對買樓投資的觀念也不如上一代，多半是寧租不買，留着資金投資金融資產、加密資產，甚或去消費，都不願背上供樓重擔，換來的卻僅是納米戶蝸居。故綜合來看，細單位仍未止跌，實在不讓人感到意外。
正正由於本地客多了選擇租樓住，又有源源不絕的境外學生、專才來港租樓，令租市熱鬧。數據顯示，今年以來住宅租金繼續跑贏樓價，這也算是支持土地需求的一股動力，以保持着一定的物業投資需求。針對經濟轉型，政府擬加快物業用途轉換申請的審批流程，以應付租務市場需要，以免租金升勢過急，苦了一群租樓居住的基層市民。
面對只反映片面狀況的住宅樓市數據，商舖、寫字樓的情況更差，故實不足讓人喜，結構性問題仍有待解決。政府應及時精準分析房地產業數據，為經濟把脈，做好各項支援普羅市民和中小企業的工作。年關將至，須盡最大努力善用資源，鼓勵各界共同推動市面景氣，助社會平穩過年。
展望明年，外部環境仍存在諸多不明朗因素，尤其是中日關係轉差，就如在亞洲留下火種，若短期未見解決方案，或令未來兩季全球資金流向起變化。此外，美國聯儲局的利率取向諸多變數，單靠炒減息，難以為樓市帶來太大的刺激作用。
金融業算是香港一瓣前景較明朗的核心產業，政府得好自為之，設法保持這個國際金融中心的「吸金」能力，寄望股市貨如輪轉，資本市場帶動消費市道，支持科創發展，創造新產值，從而惠及其他產業。難奢望香港樓市短期內有突破性的改善，能做到一個「穩」字，對支持振興經濟的工作，已算是大幫忙。