2025-11-25
經濟日報
近日，一則有關內地將再次出台刺激房地產政策的消息，在媒體廣泛流傳。
據消息透露，醞釀中的政策主要包括3方面：一是由政府在全國範圍內給新增住房個人貸款提供利息補貼；二是提高房貸借款人的個人所得稅專項抵扣；三是進一步降低住房交易契稅。
從必要性上來看，10月數據顯示，不論是房地產的投資、銷售、開發商資金到位率、房地產開發景氣指數等指標，全都是加速向下，說明如果沒有政策介入，房地產的低迷甚至惡化情況還將延續一段時間。
而在政府不斷推動刺激消費政策的鼓勵下，內需卻始終疲疲沓沓，工業產品出廠價格指數（PPI）已經連跌3年，僅在最近反內捲政策支持下，稍微縮窄了跌幅，未來能否持續收窄跌幅甚至轉跌為升，尚屬未知之數。充分說明沒有房地產的穩定，其他的政策都缺乏快速見效的基礎。
創新科技發展 仍未刺激內需
有一種觀點認為，目前的內需不足主要與中國經濟的結構轉型有關，只要經濟轉向由創新科技或者新質生產力驅動，內需就會慢慢好轉。
這個觀點從現實來看，恐怕值得商榷，過去幾年，中國的高科技行業如人工智能（AI）、芯片、電動車、新能源等都有長足發展，部分行業已經領先全球，可以說，中國經濟轉向創新科技驅動方向已經有很大的進步，如果經濟轉型能夠帶動內需，那麼理論上應該可以觀察到內需的逐步好轉。但實際上，創新科技方面的持續進步，並沒有帶來內需的好轉，反而可以觀察到電動車、新能源等行業的內捲競爭加劇，企業日子普遍不好過，足證創新科技等的發展，與內需沒有直接關係。
疫情後，中國的內需消費陷入低迷，明顯與房地產泡沫的破裂同步，由於房地產涉及上下游產業鏈、居民資產、消費信心、金融信用等多方面，傳染到實體經濟的渠道很多，如果穩不住房地產，就代表着經濟一個相當大的部分穩不住，消費也就不容易起來，阻礙了政府建立內循環這個戰略目標的實現。因此，從必要性講，穩住房地產對谷經濟很有必要。
政府也不是沒有推動穩定房地產市場，事實上，政府為了房地產市場恢復穩定，已經多次出台支持政策，降低買房門檻、減少買房負擔，但實際效果未如理想，市場總是出政策時穩一陣子，之後又照舊疲軟。究其原因主要有兩個，一個是力度始終不夠大，未能一擊扭轉疲軟趨勢，空耗了力量；另一個是不夠了解市場心理，力量沒有用在最關鍵的地方。
以目前市場流傳的刺激政策為例，如果未來類似政策真的出台，估計效果也未必能達到政府希望的程度。原因就和市場心理有關。
從市場心理角度，對於買樓這樣的重大的經濟決定，涉及的資金極大，價格動輒相差數萬元乃至數百萬元，肯定希望買在低位，也就是說，大量買家入市的前提是他們對市場進入底部區域有共識，如果主流認為市場還有下跌空間，那買家肯定會等，而不是如同政策希望的那樣入市。
因為以今天的房貸利率計算，貼息再多，也不過是按年2至3厘左右，換算到每個月低於0.3厘，相對於較大的價格跌幅來說，貼息基本可以忽略，價格是否已經見底或者在底部附近，對買家來說無疑更為重要。
那麼現在市場有見底訊號嗎？從10月的數據看，有惡化訊號而沒有見底訊號。那又憑甚麼認為買家會為了貪圖少少的貼息而承擔巨大的價格風險呢？政策又怎麼可以達到刺激買家入市的初衷呢？
不解決市場是否見底這個問題，貼息也會有一定作用，對於買家來說，有貼息肯定更好，只是離刺激買家大舉入市、一舉扭轉房地產頹勢的願望來說，恐怕還有距離。
依靠政府出手 為市場建底部
邏輯上，要刺激買家大舉入市，需要先解決市場是否見底問題，而解決市場是否見底又不能完全依靠市場，因為現在市場信心已經完全崩潰，只能依靠政府干預力量，強行給市場建立一個底部。
政府給市場建立底部的運作原理，就是通過收儲或類似動作告訴市場，市場上多餘的房子都被政府買走了，供需形勢將從供大於求變為供需平衡，甚至供不應求，這時候等待底部的買家就會大舉入市，一舉扭轉房地產疲軟走勢。而從長期來說，由於土地由政府控制，政府在收儲後可以通過收緊土地供應，改變市場對於未來商品房供應過多的預期，確保商品房市場進入穩定上行通道。
在建立市場底部方面，政府具有決定性作用，如果政府不介入，房地產市場就不知道何時才能回穩，很可能會將銀行拖下水，也對那些在政府鼓勵買樓政策下入市的買家不公平。這個道理有些炒股經驗的股民很容易理解，因為政府入市收儲，就相當於股市裏的主力介入，必定會吸引大量買家跟隨，起到「四両撥千斤」的作用。
過去中央政府已經出台了一些鼓勵地方政府和央企買樓轉為保障性住房的政策，但效果一般。其中一個主要原因就是租金回報率不足以覆蓋貸款利率，如果可以考慮將貼息政策主要用於協助地方政府和央企收儲過剩住房，轉為給新進城農民工的保障性住房，相信足以快速提高地方政府和央企的收儲積極性，為房地產市場引入大規模資金，迅速形成市場底部。
給地方政府和央企收購過剩住房貼息的最大優點，首先是保障性住房具有公益性，給公益性項目貼息有天然正當性；其次繞開了市場主體需要明確市場見底才願意積極入市的難題，讓地方政府和央企先從公益性的角度，為市場建立底部，然後吸引市場主體在確定市場見底後積極入市。
下決心振樓市 政策力度要足
單純給新增個人住房貸款貼息除了效果成疑外，還存在一個公平問題，為甚麼只有新增購買住房貸款才可以貼息？難道過去響應國家刺激政策入市買房者就不可以享受貼息嗎？推而廣之，是否所有存量房貸都應該考慮貼息？這樣一來，貼息的規模可能很大，刺激效果卻未必很好，既然吃力不討好，何不考慮從收儲過剩房屋改為保障房入手，效果更好而且沒有公平問題。
提高個人所得稅專項抵扣與降低契稅，與樓價下跌風險相比都是小恩小惠，同樣只有在確定樓市見底的基礎上，才會發揮最大效益。
另外，鑑於過去政策力度不足，導致政策效果欠佳的經驗，如果政府真的下決心推出房地產刺激政策，千萬不要保留，力度要足。根據市場經驗，政策力度愈大，市場主體的跟進就會愈踴躍，最後花錢反而有限；政策力度保守，市場主體觀望，最後錢不少花，效果還不好。
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【知識庫】中央振內房有何新策？
•彭博社2025年11月20日報道，住房和城鄉建設部等多部門正在權衡新一輪房地產刺激方案，重點包括3項創新選項：
•全國性住房貸款利息補貼：首次在全國範圍內為新增個人住房貸款提供利息補貼，針對新購房者，旨在降低購房成本。
•提高房貸借款人稅務優惠：增加個人所得稅專項附加扣除額度，讓房貸利息更易抵扣稅款。
•降低交易成本：進一步減免住房交易契稅等費用，以刺激交易活動。
•以上措施旨在扭轉市場低迷情緒、提振購房需求，並防止危機擴散至金融領域。
撰文： 楊玉川 華大證券首席宏觀經濟學家、行政總裁 、香港金融管理學院客座教授 、香港四川社團總會副會長
欄名： 知•析趨勢