2025-11-24
星島日報
香港市區早發成熟，地皮珍罕難得。隨着社區建築樓齡漸大，建築物規格及基礎設施未合乎時宜，或者日久失修，欠缺有效管理，對社區造成潛藏風險。政府近年積極推動私營發展商參與市區更新，修訂包括强拍門檻放寬和跨區地積比轉移等一系列政策誘因，有投資者亦看準時機，收購具潛力的舊樓再重建項目，惟舊樓收購和重建過程，牽涉到複雜的價值評估與程序，任何環節均須極為專業的處理。
近期錄兩宗申請強拍被拒
近期就有兩宗強拍申請被拒的個案，即使收購方持有份數達到門檻的八成，惟未能證明樓宇已到「應拆重建」的狀態，或對少數業主的出價不公平、管理失當，法庭仍會果斷否決，值得有意參與收購重建的投資者借鑑。
以跑馬地黃泥涌道個案為例，強拍申請人持有約81%業權，但關鍵在於未能證明「年齡或失修」足以支撐重建需要。法庭指出，評估不止看物齡，還要看實際結構狀況、必要維修成本與設計是否過時是否妨礙使用。案中樓宇雖為1960年代物業，但結構缺陷不多、混凝土強度高於設計、鋼筋腐蝕多屬輕微，且以約550萬可處理大部分缺失，僅約佔估值1.1%，不足以證明必須終結樓宇壽命，故申請遭土地審裁處駁回。而近期亦有一宗位於南區的個案，則顯示收購過程中的出價公允、物業管理的「妥善管理」原則上出現較大爭議，申請最終以未能證明已採取合乎公義與善意的步驟，因而遭拒。
要確保有重建必要
綜觀案例，法庭的許可原則，除了持份比例，還要證明樓宇確有重建必要，且整個收購歷程公平、透明、善意與負責任地反映程序公義，平衡各方利益，例如不能單憑物理樓齡或「更高地積比」的願景或成本效益，對重建必要性作有效的法庭論證。但可以理解一點，發展商參與市區更新項目，着眼點故在於投資潛力上，而政府站於公眾利益角度，也必須證明行動的正當性及收購過程中的合理性。
故此，平衡各方面利益的更好做法，建議政府在申明原則以外，應把守則與技術指引訂得更透明及可量化，讓重建評估有客觀標尺，如對少數業主或地舖與高層的估價差異，在不同時間接點的價格覆蓋指引等，促使投資者的行政與投資決策更高效並更好地平衡風險。
曾展鵬
高力香港估價及諮詢服務署理主管