春江水暖 投資需求升溫

隨着美國重啟減息周期、港股市場表現向好，以及去年樓市「全面撤辣」等多項利好因素疊加，香港住宅市場正迎來新輪投資熱潮。近期多個新盤均錄得「一客兩食」甚至「一客多食」的成交個案，反映市場氣氛明顯回暖。加上新盤定價吸引，投資者信心逐步回升，入市需求持續增加。 一手大手客顯著增加 根據美聯物業研究中心數據，今年首十個月，已知的一手大手客（即同一買家於同一月份及同一新盤購入多於一個單位）註冊量共錄得501宗，較去年同期上升約16.2%，相比2023年同期（即全面「撤辣」前）更大幅增長近八倍。這類買家共涉及約1216個單位，數量按年增加約一成，較「撤辣」前更急升逾8.6倍。 從物業分布來看，十四鄉「Sierra Sea」以212伙成為大手客購入單位最多的項目，其次為黃竹坑「滶晨」及大埔「上然」，分別涉及112伙及79伙。九龍城區的「南首」及「瑧博」亦吸引大量大手客進駐，其中「瑧博」的大手客購入單位佔該盤註冊量比率更高達36%。需注意的是，上述數據基於土地註冊處資料分析，尚未反映近期成交個案。 新盤市場成交金額激增 從成交金額分析，下半年迄今（截至11月19日），一手住宅成交金額已達980億，較上半年的841億元上升約16.5%，相比去年下半年的834億亦高出約17.5%。若趨勢持續，預計下半年一手成交金額有望逼近1200億，創近六年半新高。 地區分布方面，啟德區以約182億成為一手市場「吸金力」最高的地區，其次為香港仔及鴨脷洲（包括黃竹坑），錄得約110億，將軍澳區則以約96億位列第三。西半山與何文田區分別錄得約75億及約52億，躋身五強。上述五區合計成交金額達515億，佔全港一手成交金額逾半，反映市場資金明顯集中流向具發展潛力的區域。 此外，超級豪宅市場表現同樣亮眼。下半年至今，逾億元的一手成交已錄得54宗，較上半年的30宗大幅上升約八成，創4年半新高。儘管港股近期出現調整，財富效應仍吸引部分資金流入豪宅市場。隨着美國減息及豪宅新盤陸續推出，預計下半年成交價逾億的一手成交將持續暢旺，更有望挑戰70宗，創下《一手住宅物業銷售條例》實施後的半年度新高。 轉手獲利比率改善 根據研究統計，10月份土地註冊處二手私宅帳面獲利比率約為63.8%，連續3個月上升，創八個月新高。隨着「美聯樓價指數」從年內低位反彈約4.63%，帶動獲利比率穩步回升。值得留意的是，持貨一年或以下的帳面獲利比率升至78.7%，反映近期入市的業主已受惠於樓價反彈。 事實上，樓市需求上升，加上租務市場活躍，將進一步吸引投資收租客及大手客更積極於一、二手市場尋寶。正所謂「春江水暖」，投資客加快入市步伐，已為市場釋出明確回暖訊號。 張子存 美聯住宅部營運總監