2025-11-21
東方日報
新冠疫情告終已超過兩年，但香港街道商舖市場仍然有如百病纏身，至今未見大起色。無它，皆因影響舖市的因素，不獨是消費景氣，而是零售市場轉型，各大電子商貿平台的雷厲攻勢，搶走了可觀的生意額，舖市需求大減，租金下跌，舖價自然難復舊觀。電商競爭常態化下，只怕可見將來舖市難大翻身，只有極少數優質舖位有條件捱過漫長寒冬，商舖業主得變陣求存。
疫後，香港零售業表現未如理想，一來經濟復甦與市場憧憬有大出入，二來一個疫情，改變了市民的消費習慣，更多習慣了網上購物、電子支付賺積分，上街行舖頭只為「看貨辦」，加上內地遊客也呈消費降級，多面夾攻下，本地傳統零售至今仍在捱打。商戶收入下降自然難以頂貴租，故見即使是九龍黃金區域港鐵站出口，都隨處找到空置舖位，其他非旺區舖市就更艱難。
即使是上市屋邨商場大業主，亦不諱言業績受本地零售續租租金下跌所拖累。事實上，香港整體零售金額未必會再大縮，但好大部分去了電商平台，皆因網絡商品一般價格較相宜，物流也愈來愈方便，不少大型內地電商更提供一件包郵服務，且電子支付多推廣着數，24小時網購也沒有時間限制，不滿意可以跟流程辦退貨，不用看商戶面色，加上兩地通關愈見方便，不少港人已習慣北上消費。種種原因下，傳統商舖零售愈做愈縮，規模減少意味協同效應遞減，汰弱留強在所難免。
數據顯示，今年第三季，中環、尖沙咀、旺角及銅鑼灣4大核心區商舖空置率約11.9%，10月商舖租賃按月跌18%，呈價量齊跌。身處的第四季有聖誕新年消費旺季支持，但相信對舖市景氣支持有限，反而得提防年關效應，部分商戶做完這個旺季就結業離場。展望舖市流動性，短期仍以劈價交投主導，當大型零售商在逐步沽舖的時候，實在未到估底的時間。
舖市租金企穩，得待空置率回落。有本地電商平台近日公開表示，樂見電商聯手打倒實體零售，正正說明傳統零售業的挑戰仍大，商舖需求展望仍然極具挑戰。最終能成功在「沙漠中找到綠洲」的業者，僅屬少數。
這些年，以高槓桿瘋狂炒舖的一批炒家，如今水深火熱；有錢的人想買靚舖收租，不乏選擇；中小商戶想小試牛刀，租舖提供特色高質零售商品或服務搶攻市場，如今的細舖租金已調整至相對理性的水平，創業條件已較以前好。昔日能負擔貴租的金舖，如今零售網絡大為縮減；但同時見到街舖多了茶飲店、物流點、自助化商品店等新型租戶入場，可見只要舖租合理，並不缺租客。
昔日「有錢就買舖」、「一舖養三代」的日子已成過去。舖市大跌，資金大洗牌是在所難免，但有輸家亦會有贏家，最重要是香港經濟整體景氣持續改善，保持活力，各方參與者回歸基本步，務實重塑舖市結構，營商條件合理，舖市自可找到平衡點。業主務實，支持優質租戶發展，各得其所，整體市道有更大起色，各方始有望再次齊當贏家。