￭ 內地經濟學家連平認為，「十五五」時期商品房銷售將持續放緩、樓價跌勢收斂，供需關係逐步趨於平衡，內地樓市有望從深度調整走向中長期穩定運行。
￭ 在政策引導與金融機制調整下，內房企業融資壓力料紓緩，整體槓桿率下降，流動性與金融風險邊際改善，市場信心可望逐步恢復。
廣開首席產業研究院院長兼首席經濟學家連平表示，進入「十五五」時期，內地地產政策將引導市場朝供需平衡的方向發展，中國樓市將在築底後步入中長期平穩運行時期。
參考全球地產成熟市場的發展經驗，連平認為，市場經過5年多的深度調整，「十五五」時期很可能成為地產市場在新供需關係下的穩定期，相對於過去曾經出現過的暴漲和近5年來的持續下跌，地產活動將逐步趨於理性，具體可能會有以下6大表現。
一、商品房銷售放緩
他預計，「十五五」時期，城鎮住宅建築面積總需求約30億平方米，平均每年新增住宅建築需求面積約6億平方公尺。與「十四五」末期年度化住宅銷售面積8億平方公尺相比，約減少四分之一，平均每年跌幅約5%左右，降幅較「十四五」時期後半段明顯趨緩。
由於基本居民住屋總需求減少，商品房銷售市場也預計將逐步回歸趨勢水平，實際商品房銷售總面積在32億平方米至35億平方米，年均跌幅在5%以內；其中，現貨樓銷售和東部沿海地區市場銷售份額將進一步提升。
二、樓價跌勢收斂
「十五五」時期，在銷售放緩下，樓價下跌壓力料仍在，但在住屋支持政策作用下，樓價進一步下跌的幅度可能縮小。預估平均每年新樓價年減1%，二手樓價格較去年同期下跌2%，跌幅較「十四五」時期分別收窄1.5個百分點和2.5個百分點。
「十五五」前半段樓價下跌壓力可能相對大一些，折舊出售存量房產的壓力不小；後半段跌勢將有望趨緩甚至止跌，商品房去庫節奏改善，大城市樓價可能穩步並回升，下跌壓力相對較小。他預計到「十五五」中期，大城市新樓價格可能會止跌，二手樓價格跌幅在1%以內。購屋者需求被更好地滿足、可供出售現房庫存偏低以及土地價格上升是支持大城市新樓價格的主要因素。
三、庫存從歷史高位回落
參考「十四五」末期全國商品房去庫存能力，約合年均6,000萬平方米待售庫存面積，疊加每年基礎性住屋銷售面積，預計每年大概可以消化商品房庫存6.5億平方米左右。在供應方面，受發展商資金收緊影響，預計平均每年商品房竣工面積佔存量工程比例將下降至8%左右，為5.7億平方米，新增住屋供應將可望小於需求面積，供需關係可望向基本平衡的方向發展。
他又預計，到「十五五」末期，全國商品房待售面積4.5億平方米，較「十四五」末期累計減少四成左右。商品房庫銷比將逐步降至3.5左右水平，庫銷比水平與歷史均值接近，商品房庫存整體供求關係可望回歸至相對正常的水平。
四、發展流動性狀況邊際改善
預計「十五五」時期，發展商資金來源整體壓縮三成左右，銷售金額減少、償還存量債務、減少融資是主要因素。預計商品房年均銷售額將從「十四五」時期的12.4萬億元（人民幣•下同）降至7.7萬億元。銷售下滑將導致發展商預收款及訂金、個人房貸等經營性收入下降；樓價走低令銷售額跌幅高於銷售面積。在「白名單」機制支持下，商業銀行對發展商信貸支援能力將不持續大幅減弱。預計2030年末，開發貸餘額佔金融機構全部信貸餘額可能降至4.8%。
房企非銀表外融資收縮程度趨於温和。考慮到存量房產信託和離岸美元金融債餘額已在「十四五」末期大幅下降，內地信用債存量餘額總體保持穩定，預計到「十五五」末期，非銀融資餘額累計減少接近兩成；發展商狹義宏觀槓桿率可能降至12%左右，較「十四五」末期大幅度減低3個百分點。
五、土地市場仍疲軟
根據經濟高品質發展的要求，「十五五」時期中國土地市場將延續集約化道路，意味可供拍賣的住宅用地規劃建設面積仍然可能會持續減少，尤其是低階城市土地供應方面仍將呈現「價低量減」。鑑於低階城市庫存高、住屋需求弱，其土地供求比在「十四五」末期已經大幅回落，從2020年末的1.27降至1.16，預計「十五五」時期低階土地市場供求比可能降至1.1，土地成交金額累計下降約三成。
一線及部分高階城市土地市場可望在「十五五」時期走穩復甦，因長期庫銷比（長期庫銷比=連續24個月土地建築面積/連續6個月商品房銷售面積）處於供給不足的水平（見圖）。截至2025年上半年，第一線城市商品房長期庫存約11個月，遠低於18個月的平均。
連平預計到「十五五」末期，一線城市每年土地成交金額為450億元，較「十四五」末期增長2.8%，同期一線城市土地成交佔比也將從18.5%升至接近25%。綜合測算，「十五五」時期年均土地購置費3.2萬億元，較「十四五」時期累計下降16.5%。
六、地產投資降速逐步收斂
除了資金來源和土地購買減少之外，工程建設的下降仍將是影響地產投資最主要的拖累因素。預計到「十五五」末期，房屋建設工程（年度化）能力大約降至65億平方公尺，較「十四五」末期下跌兩成左右，跌勢較「十四五」時期收窄。
政策主導的支持項目將發揮托底的作用。連平預計，都市更新計劃和老舊小區改造可能每年將帶動5,000億元至1萬億元資金，約合每年房地產投資10%。
綜合測算，預計整個「十五五」時期，平均每年地產開發投資完成額8.3萬億元，年均投資跌幅4.5%，較「十四五」時期年均跌幅收窄3個百分點左右，重點城市群新增地產開發投資佔全國比例可望升至82.8%，較「十四五」時期上升6個百分點。
連平綜合評估，「十五五」時期，地產市場整體處於去庫存階段。樓價整體水平低走，物業投資需求明顯減弱。
在新常態下，連平預計，每年實際商品房銷售面積可能在6億平方米至7億平方米。地產工程建設及竣工能力的萎縮可能導致每年新增房屋供應面積不足6億平方米，供應過剩的程度將得以減輕。
城鎮戶均套戶數或回到1.05套的水平，供需趨於平衡。房屋企業財務管理要求更嚴格，投地主要聚焦大城市優質地皮，土地成交總量將減少，地產開發投資更為合理。發展商經營重心從過往開發建設轉向存量資產營運管理，連平相信，這是地產市場逐漸走向成熟的重要指標之一。
責任編輯：陳煒傑