繼宣稱會宣布「全國住房緊急狀態」抑制樓價後，美國總統特朗普（Donald Trump）再有新招，提議推出50年按揭，作為其親信的聯邦住房金融局（FHFA）局長普爾特（Bill Pulte）亦宣稱要幫年輕人置業，卻惹來不少質疑。
每月供款縱降 利息開支大增
綜觀坊間對措施的反對意見，較多人提及的論點，在於把按揭年期由30年延長至50年幅度雖大，每月供款卻僅減輕約15%，對於置業人士通過負債收入比率的測試（與本港壓力測試相若），幫助不算特別大。與此同時，總利息開支卻大幅提高84%，認為並不「划算」。
從風險的角度看，放寬按揭年期或多或少都會增加風險，使本來無力負擔的人士，變成勉強可以負擔得起，一旦經濟出現下行，這些人士最容易無法還款，認為50年按揭是「陷阱」。
另一個更實在的問題，與人類的壽命有關。雖說因為醫學昌明，美國人整體健康及壽命都持續改善，如今亦愈來愈多人認為60歲仍是中年。惟目前美國人均壽命仍未超越80歲，而按美國全國地產經紀協會（NAR）數據，美國首次買屋平均年齡是40歲，若申請50年按揭，理論上要還款至90歲（盡管實際上甚至少還足30年，30年按揭產品平均持有年期不到10年），已超出平均壽命。
過去一般認為60多歲便應該退休，雖然退休年齡持續延後，但可延遲的程度畢竟有極限，退休後收入可能不穩定，意味只有非常個別初出社會已有能力買房的超年輕族群，有機會符合申請資格。
此外，美國置業難的問題，分布並不平均，大城市由於人口密集，支撑得住複雜的經濟活動，就業機會也較多，但城市土地有限，房屋供應受限下，樓價必然較高，是舉世皆然的結構性問題，並非單靠金融政策便能解決。
最後，方案若要成事，將涉及複雜修例，2008年次按危機後，美國通過名為《多德-法蘭克法案》（Dodd-Frank Act）的金融改革法案，定明房利美（Fannie Mae）與房地美（Freddie Mac）等機構，不得擔保超過30年期的按揭，若不修例，50年按揭風險太高，恐難以落地。
修例將需要國會同意，但國會對長達50年貸款的觀感並不佳，甚至共和黨內議員也認為會使美國國民終身背負房債，使年輕人成為「債務奴隸」，傾向支持透過增建房屋、發展流程拆牆鬆綁解決問題，親民主黨的進步派智庫經濟安全計劃（Economic Security Project）更擔心措施刺激需求，進一步推高樓價，與改善可負擔性的初衷背道而馳，要過國會關，勢面臨重大障礙。
40年按揭較合理 值得探索
方案受到眾多質疑，為何還要提？坊間無疑對50年按揭有很多質疑，但40年按揭則被部分人認為值得探索，主因30年按揭是羅斯福新政的產物，1938年誕生時，美國人平均壽命不到64歲，如今是約78歲，整體退休年度也有延後，從這個角度看，推後10年相對較有合理性。
經過理性討論後，更長年期的按揭產品若果成事，獲市場接納，甚至走入主流，則有助推動金融機構對更長年期國債的需求，使美國債務可攤長來還，把問題推後，財政壓力或能獲得紓緩。
撰文： 林建忠