舊式工廈 愈租愈平

銀行減息帶動，住宅市場明顯轉活，但是工商舖市場似乎未受惠，尤其是舊式工業大廈租金愈來愈低，難以吸引資金流入。 中原工商舖一項研究報告指出，10月份工商舖市場錄得約264宗買賣成交，按月回落約12.6%。當中，工廈市場錄得買賣成交宗數約168宗，成交金額約12.9億元，按月分別減少約9.2%及約6.1%。 工廈市場交投平淡，除了工業北移影響外，工廈愈租愈平也有一定影響，時至今日，工廈市場仍有大量老舊工業大廈呎租低於10元，例如柴灣豐業街楊耀松第七工廈低層B室，面積約3,666平方呎，以月租約3.1萬元租出，呎租8.5元。 其次，新蒲崗景褔街泰景工業大廈低層B室，面積約4,000平方呎，以月租3.6萬元成交，呎租約9元。 多宗工廈租務 呎租低於10元 新界區偏遠工廈呎租更低，例如屯門天后路南豐工業城5座高層3室，面積約2,538平方呎，月租2.1萬元，呎租8.3元。而葵涌葵豐街華業工業大廈A座高層A室，面積約2,575平方呎，成交租金約2萬元，呎租僅7.8元。 租金愈來愈平與工業大廈本身質素有一定關係，以上述葵涌葵豐街華業工業大廈為例，雖然鄰近港鐵站，但早於1979年落成，樓齡達46年，不設停車場，也沒有架高地台，很難滿足現代貨運需求，所以影響其租值。 第一太平戴維斯發布工業樓宇銷售及租賃報告指出，受到中美貿易局勢影響，今年首季整體倉庫及現代倉庫空置率，分別升至7.6%及9.2%，租金相應下調約1%，可見舊式工業大廈市場租售兩難。 租金回落拖累 呎價低至1700元 由於租金持續回落，物業價值自然受拖累，不少工廈現時呎價低於2,000元，比綠表公屋價格更低。例如葵涌華星街華達工業中心C座高層13室，實用面積約2,276平方呎，上月以約389萬元易手，呎價1,709元。原業主早於2007年以約157萬元購入，持貨18年，帳面獲利232萬元。 由於近年商廈市場供應龐大，質素相對較佳的商廈項目，租金亦愈跌愈殘，東九龍不少商廈呎租低於30元。工廈項目租金一定受影響，即使樓齡較新的項目，呎租也低於20元。例如觀塘鴻圖道33號高層01室，面積約1,804平方呎，日前以月租約2.2萬元租出，呎租約17元。業主今年2月以6,439.2萬元購入該廈2層，14,000平方呎，平均成交呎價約4,446元，以上述其中一個分間單位租金計，投資者可享約4.6厘租金回報。 撰文： 唐榮