2025-11-10
星島日報
早前2025年《施政報告》宣布推出「地積比轉移」創新機制，突破過往同區限制，容許重建項目將未用盡地積比跨區轉移至北部都會區等新發展區，標誌着香港市區更新策略的轉變。新政策能為發展商提供更大經濟誘因，同時有效平衡市區重建與北都發展進程，實現雙重政策目標。
「地積比率轉移」是指將受規劃限制或重建潛力低的「輸出地盤」發展權，轉移至位處策略性位置的「接收地盤」，藉此優化土地資源配置。新政策的突破在於放寬過往同區轉移的限制，並在七個急需重建的指定地區試行適度增加私人重建項目地積比，容許將增加部分轉移至北部都會區或其他地區使用，甚至可轉為金額抵銷補地價，跨區靈活安排，為市場參與者提供選擇空間。
政策的推行旨在解決現時市區重建面臨多重挑戰，包括可供重建的低地積比舊樓日趨稀少，而不少有待重建的市區舊樓本身地積比已不低，加上土地面積有限、建築成本高企，令發展商缺乏足夠經濟誘因參與重建。新措施透過地積比增加和跨區轉移安排，為發展商提供更靈活的發展選擇，大幅提升重建項目的潛在收益，舉例而言，油麻地及旺角等地區的舊工商廈因空置率高、重建潛力受限，在新機制下將獲得更多收購機會，連帶三、四線街舖位的投資價值亦有望提升。
突破過往同區限制
根據估算，地積比增加20%可為發展商帶來15至20%的額外收益，配合抵銷補地價安排，進一步降低成本壓力。
地積比轉移機制不僅解決市區重建問題，更成為推動北部都會區發展的有力工具。例如透過將市區未利用的建築樓面面積轉移至古洞北、粉嶺北及洪水橋等新發展區，既能平均市區建築密度，亦能加快北都基建完善和產業聚集。政府特別在北都預留3幅土地供市區重建局興建新樓，作為「樓換樓」替代單位，進一步完善配套安排。這種一舉兩得的策略有效整合兩大發展重點，推動香港整體空間布局優化。
新政策的成功關鍵在於市區重建與北都發展的協同效應。政府為此同時成立「北都發展委員會」，由行政長官擔任主席，下設3個工作組專責不同範疇，加強統籌協調。以高層次統籌並配合地積比轉移機制，有助確保政策執行的一致性和有效性。長遠而言，措施不但能加快處理市區樓宇老化問題，更有助推動北都的發展進程，透過釋放土地潛力和優化空間配置，鼓勵新產業格局形成，實現可持續城市發展目標。
曾展鵬
高力香港估價及諮詢服務署理主管