2025-11-03
經濟日報
股市氣氛轉好，商廈租務有改善，但供應多始終難以在數年內解決，除了核心區中環外，其他商業租金乏力反彈。
近年商廈市道疲弱，從統計數字上，幾乎經常聽到負吸納情況，反映經濟一般。但其實相關狀況，今年有明顯改善。據仲量聯行近日發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，整體甲級寫字樓租賃市場，於9月份錄得14.3萬平方呎的正淨吸納量，連續6個月錄得正淨吸納量，創下2022年5月以來市場錄得正淨吸納量的最長紀錄。
9月14.3萬呎 連續半年正淨吸納量
另一測量師行世邦魏理仕統計亦有相近數字，第三季全港淨吸納量達到691,800平方呎，為2018年第三季以來的最高。所有主要地區的淨吸納量均為正值，為自2015年第二季以來的首次。
兩項數字均反映一點，就是商廈租務情況已改善。過往數年疲弱，因市況先後受疫情、環球經濟不景、港股不濟等，導致金融業及專業服務業擴充意慾低。
今年整體因素明顯改善，最重要相信是港股年初至今已錄逾3成升幅，跑贏全球不少主要市場。與此同時，新股集資亦甚熱鬧，即推動相關行業租務個案增加。今年市場不時錄得對冲基金、銀行財富管理等租寫字樓擴充，相信只要港股保持穩定向上，再加上環球局勢如中美貿易戰續緩和，年尾至明年初，商廈租務仍保持復甦。
租務回復正吸納，商廈租金卻於過去5年進入調整期，累積跌幅達4成，從近期數據顯示，租金跌幅已收窄，個別地區如中環，更見穩定下來。後市上，似乎商廈出現個別情況發展，就是核心區特別優質甲廈，表現將優於大市。
跨國企業擴充 中環超甲廈租務旺
從今年中環超甲廈租務上，吸引不少跨國企業擴充，甚至中環新海濱項目，已錄得美國投資機構預租逾20萬平方呎樓面，打破區內多年紀錄，便反映金融業復甦，主要帶動中環區租務，而大型金融機構基本上選取同區優質超甲廈，故此據業內人士指，中環頂級商廈租金基本上已止跌，更預期短期內可輕微回升。
租金情況是否各區一致？由於目前甲廈空置樓面仍多達逾1,500萬平方呎，分布於全港各商業區，未來3年亦再有370萬平方呎落成。租金要反彈，便先消化空置樓面，而中環優質地段需求較大，消化上較易，反之邊線地區或非核心區，業主競爭仍非常激烈，故將令整體商廈租金中短期內乏力反彈，僅中環區回升機會較高。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論