2025-11-03
星島日報
美聯儲局如預期周三宣布第二次減息0.25厘，香港主要銀行也跟隨減息0.125厘。美國當局表示將於12月1日起停止縮減資產負債表。不過主席鮑威爾強調，聯儲局12月會議是否再次減息未有定論。
由此可見，鮑威爾是強硬的高息主義者，今天全球幾乎所有經濟國家都處於低息環境，只有鮑威爾仍然堅持走高利率強美元路線。
如果美聯儲跟隨世界各個經濟國家一樣，盡快將利率減至2厘左右，對美國整體經濟會是利多於弊。原因是利率調低可紓緩有惡化趨勢的失業率，提振國內經濟和刺激低迷消費。那麼鮑威爾為何一直堅持高利率？外界形容這是非常愚蠢和自私的行為，為了幫助美聯儲銀行賺取巨額息差，完全不理會傳統行業的死活、商業物業的沉重負債、以及中小企業面臨的困境。
的確，鮑威爾奉行的高息措施，使美國銀行在過去幾年的高息時代透過這種利率差，獲得了高達1萬億美元的巨大財富收入。然而這只是小部分金融機構有所得益，大多數美國民眾和各種傳統產業，卻因高息環境加重了生活和營商的負擔，這種「利小我損大衆」的自私行為，不但損害了美國本土的利益，也連累本港長期處於高息環境。
當拆息下跌至2厘 商業地產春天來臨
在按揭市場，工商物業大多數以同業拆息（Hibor）加1.5厘左右計算，由於Hibor長期在3厘至5厘左右，供樓利率便在4.5厘至6.5厘之間，對於工商物業的業主來說相當吃力；而在住宅方面，供樓利率是以最優惠利率（俗稱P）計算，目前市場供樓利率一般是P-1.75厘，即等於3.25厘。如選擇滙豐推出的定息貸款計劃，首3年或5年的按揭可以做到鎖定利率低至2.73厘。
從以上數據各位可以看得出，工商物業的融資成本比住宅高出近倍，難怪許多工商物業持份者出現財困。終於等到減息周期來臨，住宅樓價至今回升了3.11%。
筆者認為，藉着住宅市場銷情報捷，工商市場也將開始見底，而這個U形底部需要打造多久，似乎美國減息速度，更重要的是Hibor何時能回到正軌。
蔡志忠
亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長