2025-11-01
明報
【明報社評】市區重建局正與政府檢討收購舊樓政策，其中「同區7年樓齡」賠償機制引起社會關注。市建局行政總監蔡宏興早前稱，如果此機制不變，局方資源將於未來5至10年耗盡。目前市建局推動舊區更新的財政模式，深受土地物業市場波動所影響，近年香港樓市疲軟，便影響重建項目出現「高買低賣」情况。再加上本地舊樓殘破失修問題愈來愈嚴峻，市建局財務負擔日重，其營運模式能否達至財政自給自足的目標，需要仔細研究。政府是時候偕市建局和社會各界，從根本檢視整體市區重建策略，改革城市更新範式。
市場波動影響收益
舊樓急增財力難支
市建局現時採用的收購補償政策，乃於2001年制定。該局向重建項目範圍內的住宅業主提出收購建議時，除了會給予單位市值交吉價，也會包括一筆自置居所津貼，兩者合計相當於「同區7年樓齡」單位市價。蔡宏興近日撰文指出，相比私人發展商一般按樓宇重建潛力及地區等因素計算物業收購價，市建局以「同區7年樓齡」釐定補償額，「明顯較私人發展商優厚」，而在市道不景環境下，這個機制會對舊區更新帶來財政困難，阻礙城市更新發展。
發展局長上月於立法會表示，當年訂立「同區7年樓齡」機制，目的是加快推進舊區重建。但從另一角度看，用高於市價的金額水平來購買五六十年樓齡舊樓，在樓市上升期，市建局固然有較大機會以高價將重建地皮批予發展商，收回成本之餘，也可獲取額外資金開展新的重建計劃及支撐其他市區更新工作，惟當房地產市道下滑，私人發展商對入標投地變得保守，市建局重建項目就可能陷入「高買低賣」困境。根據局方資料，九龍城盛德街/馬頭涌道發展項目於2021年樓市尚處高位時開始收購單位，其後市况回落，到2023年底以19.34億元批出項目，只能夠收回約56%成本，虧損近15億元。
不過話說回來，市建局作為負責應對市區老化的法定組織，其機構定位本身就不等同私人發展商。例如在職能方面，相比其前身土地發展公司專責重建舊樓，市建局還肩負推廣樓宇復修計劃、保育和活化歷史建築等任務。雖然市建局要按既定準則，向舊樓業主提供比私人發展商優厚的收購金額，但另一方面，該局亦享有私人企業所沒有的政府財務支援及政策優惠，包括2001年成立市建局時注資100億元，以及豁免其重建項目的土地補價（截至去年3月底累計已豁免補價金額達253億元）。今年6月，政府又以象徵式地價批出位於紅磡和將軍澳的土地，變相以土地為市建局注資；最新一份施政報告再提出於北部都會區預留3幅土地，予市建局興建「樓換樓」替代單位。發展局長最近還稱，不排除向市建局提供更多地皮。
政府向市建局給予多種支持，希望加快市區更新，惟客觀現實是，本港樓宇老舊化，無論速度及規模都遠遠快過重建工程。按政府數字，過去10年間，樓齡達50年或以上的私樓由5100幢攀升至1.02萬幢，相當於年均增加510幢，不過市建局加上私人公司每年重建的樓宇數量，平均僅約160幢。
根據該局所做的油麻地及旺角重建研究，項目總收購成本估計達1萬億元。市建局近3個年度已連續錄得20多億至近40億元虧蝕，雖然局方表示目前其資產淨值達436億元，包括有212億元流動資金，財務狀况仍算穩健，但不難預見，面對愈趨嚴重的城市老化困境，其財政負擔將日益沉重。市建局現行深受商業市場狀况左右的收購舊樓和重建模式，是否能夠長遠持續、實現財政自給，社會對此確有很大問號。
小修小補成效有限
全面檢視訂新策略
放眼世界其他已發展城市，各地政府以不同方法籌集資金來推展舊區更新。以韓國為例，2022年當局發布《新政府都市再生推進方案》，提出設立公私營合作的「都市再生房地產投資信託基金」，加大私營機構對舊區重建項目的投資；地方政府亦劃定部分稅收用於市區更新計劃。至於英國，除了借助政府撥款，也會透過私營和志願機構配對資金來取得經費。
市建局現正與政府檢視其收購政策、財政和經營模式，預計明年內公布相關建議。事實上，該局履行職責所依循的《市區重建策略》於2011年完成修訂，距今已有14年，本港社會和經濟狀况、市民對城市更新發展的願景期望等，都有不少變化；小修小補的優化，或未能有效應對難題。
當局是時候啟動全面研究，從根本檢討整體市區重建的目標方針和推展方式，例如在降低「強拍」門檻，利用轉移地積比、放寬重建項目密度等規劃工具之外，怎樣加大力度推動私人發展商參與舊區更新；除了調整「同區7年樓齡」補償機制，政府或其他公營房屋機構是否有需要恒常提供安置單位，協助受重建影響之住戶調遷；為免舊區重建士紳化現象，該當如何改革市建局諮詢機制、擴大由下而上的民眾參與渠道，等等。本港面對的城市老化問題盤根錯節，當局需思考如何充分發揮公共機構和市場力量，探尋一條與時並進兼長遠可持續的市區更新之道。