申請按揭時需考慮多項因素，選擇還款期時，應留意還款期的長短會對收入要求及每月供款額產生一定影響。過去廿多年來，新做按揭貸款的平均還款年期呈現延長趨勢。
金管局資料顯示，住宅按揭的平均還款年期由2000年初的約15年，逐步上升至近年約27年，2023年更一度攀升至28年的歷史高位。不過，今年還款年期呈現反覆回落的趨勢，最新8月份的平均還款年期為26.33年，創逾6年半新低。本文會講解3個關於按揭還款年期的重點。
年期長短左右入息要求
按揭還款期的長短會影響每月入息要求。銀行一般會要求買家通過「供款佔入息比率」，即每月供款額不得超過收入的五成。以樓價800萬元、按揭成數九成、按息3.375厘為例，如果選擇借款25年，每月入息要求至少71,128元；若選擇借款30年，每月入息要求則可降低逾一成約7,466元，降至63,662元。換言之，還款期愈長，入息要求愈低。
供樓開支是另一個主要考慮因素，還款期愈長，每月供款額愈低。以上述同一例子為例，選擇借款25年，每月供款為35,564元；若選擇借款30年，每月供款則減少約一成約3,733元，降至31,831元。當處於高息環境時，不少買家傾向選擇攤長還款期，以減輕每月供款壓力，但需留意利息支出將相應增加。如能力許可，選擇短時間供完，其後靈活性會較高。
銀行須按人齡樓齡計算
雖然住宅按揭的最長還款期一般為30年，但借款人年齡及物業樓齡會影響還款年期的計算。銀行普遍採用「75減去借款人年齡或物業樓齡」的方法來計算最長還款年期。批核按揭申請時，銀行會同時考慮借款人年齡及物業樓齡。
假設以借款人年齡計算的最長還款期為25年，以物業樓齡計算的最長還款期為30年，銀行會以較低者為準，即以25年作為最終批核結果。若借款人年齡較大，仍希望選擇較長的還款期，可考慮增加有還款能力的年輕家人作為擔保人，部分銀行會根據較年輕者的年齡計算最長還款期。
經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明