2025-10-27
星島日報
近期香港樓市在多重利好因素支持下，展現出穩健向上的發展態勢。其中，租金持續攀升與利率環境趨降所形成的「雙引擎」，正為市場注入強勁動力，不僅吸引長線投資者積極入市，更推動不少用家從「租客」轉變為「業主」，成為當前樓市的重要支撐。
租金破頂帶動回報率攀升
根據市場數據，本港住宅租金表現持續強勁，私人住宅平均呎租於今年9月再創歷史新高，並出現連續八個月的升勢。租金上漲直接帶動租金回報率水漲船高，以十大屋苑為例，租金回報率超過4厘的屋苑數量，由去年12月的3個大幅增加至今年9月的5個，其中美孚新邨及麗港城的回報率更分別高達約4.23厘及4.22厘，反映租金回報已進入更具吸引力的水平。
「供平過租」擴大推動租轉買
這種趨勢在長線投資市場尤為明顯。據美聯物業研究中心分析，以於土地註冊處登記一年內再經筆者的集團出租的個案統計，今年首三季新近入市的長線投資個案數量，較去年同期大幅上升約46%，顯示投資氣氛越趨熾熱。更值得關注的是，這些新投資個案中，租金回報率超過3.5厘的比例高達58%，較去年同期的約31%急增約27個百分點；而回報率逾4厘的比率亦達30%，較去年同期的約11%顯著增加約19個百分點。這些數據反映租金回報正成為吸引投資者入市的誘因。
另一方面，隨着美國重啟減息周期，本港銀行跟隨下調最優惠利率，進一步強化了樓市的正面氛圍。息口下降不僅減輕了業主的供樓負擔，更令「供平過租」的現象日益顯著。根據美聯物業對143個成份屋苑的計算，「供平過租」差幅（即每月供款平過月租的幅度）超過一成的屋苑數量，自9月減息後已由16個增至19個。若市場預期實現，本港跟隨美國進一步減息八分一厘，屆時「供平過租」差幅超過一成的屋苑數量將進一步增加至26個，佔整體約18.2%。
這種「供平過租」的情況在細價單位市場尤其普遍。根據差餉物業估價署最新數據，實用面積430方呎或以下的細單位，其租金回報率持續高於H按封頂息率，形成「供平過租」的有利條件。對於用家而言，與其持續面對租金上升的壓力，不如趁低息環境置業，既可鎖定居住成本，更可享受資產增值的潛在機會。
儘管中美貿易關係等外圍因素為市場帶來不確定性，但在「租升息降」的雙重支持下，香港樓市展現出強韌的發展潛力。對長線投資者而言，租金回報率持續高企，加上定期存款息率下降，促使資金從其他投資渠道轉向物業市場，尋求更穩定而可觀的回報。對用家而言，「供平過租」的趨勢則提供了從租務市場轉向置業市場的實際誘因，進一步擴大了樓市的需求基礎。
張子存
美聯住宅部營運總監