2025-10-27
星島日報
政府計劃於今年底起陸續就洪水橋/厦村、粉嶺北及新田科技城三個「片區開發」項目招標，這些試點不僅是北都發展的先行重點，更為整個規劃開啟關鍵一頁。然而，現行土地條款或制度上仍存不少實務挑戰；此時政府正着手為北都發展加快審批、放寬土地用途及引入靈活批地機制，正是檢視及優化制度的契機，為市場注入信心，吸引長線資金參與北都建設。
三個「片區開發」試點項目發展期料約七至八年，近年建築費用不斷上升，銀行對地產融資態度保守，貸款年期短，難以配合長期投資安排，導致前期資金壓力沉重、風險高企。所謂「巧婦難為無米之炊」，資金鏈一旦緊繃，規劃亦難以落地。
地價靈活安排 減前期壓力
《施政報告》提出容許土地業權人以交回土地抵銷「片區開發」費用，以及以靈活批地吸引企業落戶，正是開明思維的體現。發展局局長甯漢豪亦表示，正考慮容許發展商分期繳付地價。筆者建議，政府可考慮進一步引入多種靈活的地價安排，例如考慮「零地價、分紅制」模式，於項目落成後按實際利潤分成；或容許中標發展商於建築期內轉售部分地盤予其他發展商，以改善資金流。同時，政府亦可就地盤平整工程提供費用償付，減輕早期投資的現金壓力。
此外，在「片區開發」模式之下，由發展商負責興建大量政府、機構及社區設施（GIC），成本可能相當龐大，若當局將相關要求維持在合理範圍，將有效提升投資誘因。 此外，現時發展商在承建基建時，經常會被要求提供保證金或保函以防未能完工。特別在現行高息周期下，政府宜檢視不必要的擔保條款，減輕發展商財務負擔，同期提升行政效能。
建築契約宜設彈性 應對市況變化
現行「建築契約」訂明項目完工期限，原意在防止囤地；但在供應充裕的情況下，若仍一刀切嚴格執行，恐令市場壓力倍增。良政若不因時制宜，反而可能適得其反。
內地不少城市在契約條款上雖有明確要求，但執行上保留彈性，讓發展商可按市況調整施工節奏。香港可借鏡此做法，尤其在北都這類高投資的試點區，建議政府考慮豁免相關要求，或容許按市況延長落成期限而毋須額外補地價。政府亦應同步公布清晰土地推出時間表，讓市場掌握供應節奏，避免因資訊不足而誤判時機。
訂立專法統籌 落實「拆牆鬆綁」
北都發展範圍廣、部門多、程序繁，若缺乏中央統籌，難免出現「各自為政」。《施政報告》建議為北都訂立專屬法律、加快批出建築圖則及放寬土地用途等，誠然值得支持；由特首領導的「北都發展委員會」下設的專案監督辦公室亦可擔當統籌角色，統一協調審批與技術要求，縮短決策時間，確保規劃、交通及基建同步推進。
同時，試點區與周邊地區的銜接也應由委員會統籌，避免出現「孤島式發展」。施政若能同出一門，自然事半功倍。倘由發展商代建基建設施，政府應在招標文件中明確列出批核部門、接收部門及審批時限。責明則事捷，快速審批制度若要真正降低成本、縮短工期，必須建立清晰的權責分工。
基建進度須透明 社區發展要同步
道路與鐵路等基建配套的落成時間，直接影響新區吸引力。若住宅先行入伙，而交通設施仍未啟用，居民生活不便，項目的銷售亦會受阻。因此，基建工程時間表清晰公開，並與商住項目落成期保持一致，尤其關鍵。
隨着新田科技城及北都多個商業、科研及住宅項目陸續落成，香港的人才及入境政策亦應同步升級，吸引國際專業與創科人才進駐，形成新經濟生態圈，支撐長遠發展。
龍漢標
香港地產建設商會秘書長