2025-10-21
經濟日報
【本報訊】瑞銀亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻稱，內地房地產未見底，隨內地樓市由數年前高點下跌了35%至40%，更多人由買轉租，原本應為租金帶來支持，但住宅租金仍處於下行周期，今年一線城市的租金按年跌3%至4%。
林鎮鴻指，租金下跌主因為就業市場具挑戰及保障房供應，而內地樓價若要止跌回穩，須看到租金止跌回穩，及租金回報率相對按揭利率打平，但現時尚未看到。因此，維持內地樓市2026年下半年才見底的預測。
不過，他指，內地高端住宅的銷情不錯，甚至「愈高端賣得愈好」。隨2024年下半年中國開始放寬限價，發展商有動力將產品做好，令改善性需求開始獲得滿足。
另一方面，林鎮鴻指，內地商場零售始見復甦，主要在高端消費方面，大眾消費仍有挑戰。他提到，即使整體市道仍有挑戰，但個別商場營運商的同店銷售較佳，主要在於有否預先找到冒起的國產品牌，而目前國產品牌的更替是非常迅速。
內地商場零售復甦 高端消費旺
港人北上消費下，內地與香港零售的聯繫更深，林鎮鴻指，雖然受惠金價及股市上升，香港商場會受高端消費帶動，但長線具挑戰，因國產品牌普遍先在內地做好佈局，香港消費者在深圳已能找到最新的產品，國產品牌來港可能已是「尾水」，變相香港商場的競爭優勢減弱。而且，深圳推出離境退稅「即買即退」服務，收窄了中港的差價，還有香港仍面對中資電商衝擊，因滲透率不如內地高。
內地正積極推進公募REITs，林鎮鴻指，過去內地人偏好購買住宅作投資，但現時已不同，居民儲蓄率亦不斷上升，加上中國債息較低，故現時處於資產荒。他指，「國內的資金充裕，但沒有好的資產作投資」，這導致公募REITs非常供不應求，有些上市時可達幾百倍超購，且息率由一年前5厘以上跌至3.4厘至3.5厘。他認為這給予香港上市發展商啟示，例如可將國內資產分拆成REITs上市，進行資產管理模式的生意。
責任編輯：梁智豪