近年租金升勢強勁，現時租金已升至歷史高位，租金回報率平均達3.5厘，市場上亦不難找得租金回報高逾4厘的屋苑，買樓收租的需求持續上升。
申請按揭前需表明擬作收租
而在一般存息快將歸零的環境下，推動資金尋出路，物業租金回報高且樓價水平對比租金明顯低水，樓價仍較高位低逾兩成半，值博率被看高一線，在股市興旺下順理成章帶動套股換樓意欲增，吸引投資者將資金投放樓市收取租金回報並有利「趁低吸納」，從近月所見，資金流入樓市正在增加。
置業人士申請按揭需提供入息證明讓銀行評估供款能力，對於買樓收租人士，物業租金可列作入息計算，物業若連租約，物業租金已訂明在租約內，目前銀行一般可將租金之70%至80%，納入按揭申請人的入息計算之內。
預估租金6至7成可作入息計算
若未連租約或未出租之單位，未有租約顯示實質租金作為依據，銀行仍可評估物業在市場上之租值作為預估租金，銀行一般接納預估租金之60%至70%作為入息計算，個別銀行接納預估租金更高達80%，買家需在申請按揭時向銀行表明單位擬作出租之用。
換言之，擬買樓收租的準買家在市場可有更多樓盤選擇，不僅限於選擇連租約單位，對於交吉未租出的單位，買家仍可憑藉預估租金提升自己用作申請按揭之入息水平。以租金計作入息的方法降低了借款人之入息要求，提高了買樓收租的意欲，有利樓市更具彈性及多樣化發展。
舉例，買家購置一個樓價600萬單位擬作收租之用，希望申請7成按揭、30年還款期，按照現時按息3.375%，按揭審批要求之每月總債務供款佔入息不多於一半（50%）計，買家的最低月入不可少於37137元；買家每月薪金為30000元，沒有其他債務，原本仍需找擔保人方可獲批按揭，但銀行為物業預估租值，並可將預估租金之70%約12600元計作入息，可計算之入息水平提高至42600元 （30000元+12600元），無需擔保人已可獲銀行批出按揭。
計算及審批準則不盡相同
在按揭審批中，銀行對於物業租金或預估租值的計算方式及審批準則不盡相同，例如銀行之間在計算物業租金又或預估租值列作入息的百分比並非相同，當中亦可能附帶條件，例如對於連租約之單位，有些銀行可將租金之80%列作入息計算，有些銀行則僅限於高達租金之70%計作入息，亦有銀行是因應不同樓價、租約是否已打厘印等去批出可納入作為入息的比重。
而銀行最終是否可批出有關租金比重，亦有機會視乎其他因素一併評估，包括按揭申請人的供款能力、財務背景、信貸紀錄、以及物業質素等。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理