2025-10-20
星島日報
居住向來是香港民生問題的重中之重。市民住得細，又住得貴，劏房與納米樓林立，出租公屋輪候時間一度越拖越長，各類資助出售房屋長期供不應求，抽居屋難過中六合彩。經過近幾屆特區政府努力，現已成功扭轉房屋供應「頭輕尾重」的問題，公屋輪候時間亦有序回落，私樓供應顯著增加，並期待於可見將來告別劣質劏房。
然而，房屋問題並不限於增建新樓和加快「上樓」，如何應對高樓齡樓宇迅速增加，做好舊樓的日常管理及維修保養，舊區的重建發展和活化更新，勢成政府未來施政的重要一環。
香港的樓宇老速度，遠超市區重建局和私人市場的重建速度。在2014至2023年的10年間，樓齡50年或以上的私人樓宇每年增加約510幢，遠多於每年得以重建的160幢。在樓市不景氣，經濟不明朗，以及重建可帶來商業價值增長的樓宇越來越低，預計樓宇老化與重建的數字差距將進一步擴大。
政府在上月發表的《2025年施政報告》，採納了筆者與業界提出多項建議，以新思維及配套新發展區土地，推動加快舊區重建步伐。其一是深討在7個有較逼切重建需要的指定地區，適度增加私人重建項目的地積比。有關項目須坐落於規劃為住宅用途的地段，樓齡50年或以上，地盤面積須不小於700方米，地積比增加上限為20%。
樓宇老化速度遠超重建
香港的舊區重建步伐放緩，原因之一是有較多未盡用許可地積比的舊樓地段買少見少。加上近年樓市欠佳，建築費居高不下，令計多私人重建計劃變得無利可圖，部分市建局重建項目亦出現虧蝕。容許該有關地區提高重建地積比，有助提升公私營重建的經濟誘因。但亦有人擔心，不少舊區和舊樓地段現時已密度過高，公共空間及交通、社區配套均嚴重不足，若再進一步提高地積比，將有違通過市區更新讓市民「住鬆啲、住啲好」的原意。
故此，《施政報告》提出的第二項創新做法—跨區地積比轉移，便顯得更為重要。現行的地積比轉移安排，僅適用於同區及毗鄰地段，現建議放寬至容許跨地區、尤其是向新發展區的轉移，有助提高重建誘因之外，亦可避免舊區愈起愈密，愈住愈逼，同時藉此加快北部都會區等新發展區的建設。上述兩招必須配合使用，才能發揮較大效果。
政府建議為額外增加的重建地積比設立折算現金選項，即是可將新增地積比轉換成地價金額後，用作抵銷發展商於投地、原址換地或其他改契申請時需繳付的地價金額。但如果有關價值不足以支付有關發展項目的應繳地價，發展商須自行補足差額。
為了加快重建步伐，吸引發展商參與更多舊區重建項目，是否應進一步加大誘因呢？例如讓轉移至指定新發展區的部分地積比，可享有免補地價的額外樓面。此舉亦可減省相關補價計算和商討程序，減少業界的擔憂，希望政府能認真考慮。
倡轉移地積比享額外免補價
《施政報告》還有第三招新思維，建議在北都預留3幅土地，讓市建局興建新單位，供受到其重建項目影響的業主選擇以「樓換樓」方式作補償，藉此減輕市建局因提供「7年樓齡」賠償造成的現金流財政壓力。
筆者認同，讓受影響市民有多一種選擇永遠是好事，但不少評論和受訪舊區居民均指出，對「樓換樓」計劃興趣不大，因為要從熟悉的舊區居住環境，遷往狀況未明的新發展區，必須有更大誘因。尤其不少舊樓業主都是長者，更加擔心難以適應新環境。
要提高「樓換樓」計劃的吸引力，其一是需要有現樓供受影響居民實地參觀。之前有些過渡性房屋項目，因位置較偏遠而乏人問津，有關方面舉辦了多場「睇樓團」之後，讓相關居民親身感受到遷往新區可帶來的好處，入住率隨即上升。
宜增加「樓換樓」誘因
對於長者業主，他們往往面對有樓在手，但缺乏現金流的問題。當局應提供以大屋換細屋，從而折算現金作養老生活開支的選項，以至效法房協專為居家安老而設計的長者屋，除居住之外，還會提供一些安老照顧服務和現金補貼，以吸引更多舊區長者遷往環境更佳的新區，協助處理香港的人口老化及樓宇老化「雙老」問題。
最後，隨着新一屆立法會選舉臨近，筆者將與本報讀者暫別，後會有期！
謝偉銓
立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員