打工仔到了30至40歲，多數開始進入職涯高峰，但這段時間若要成家立室，又要供養父母，收入高的同時支出亦高，一旦「破防」開始借貸應付龐大開支，一個不小心就會債台高築，構成極大財政壓力。日前處理一個透過轉按重組債務的個案，儘管求助人月入高達9萬元，但每月需償還的債項接近8萬元，情況頗為危急。
該客戶在大型企業擔任投資顧問，固定月薪7萬元，加上佣金收入兩萬元，每月收入約9萬元。他名下有一個估值1,000萬元，只供剩500萬元的單位，每月供款約1.8萬元；此外，他亦背負總額達200萬元的私人貸款組合，包括私人貸款、信用卡欠款及財務公司借貸。該批債務每月還款約為6.2萬元，加上按揭供款，總負擔接近8萬元，與其收入幾乎相若。
經了解後，因為客戶在外的私人貸款和其他欠款利率高（部分達24厘）且還款期短，故為他設計了一個「清數按揭」方案，透過加按方式從現有物業中提取資金。先清還所有私貸和卡數，以其物業市值近1,000萬元計算，尚餘500萬元按揭未清，如再借取200萬元，整體借貸金額剛好為樓價的七成。
貸款額必須低於七成按揭
大家或會疑惑，既然申請人本身債務高企，銀行怎可能繼續批出按揭？其實「清數按揭」跟一般按揭申請不同，根據現行規定，只要貸款額處於七成按揭或以下，不被視為高成數按揭，申請人亦毋須承保按揭保險，只要不牽涉按揭保險公司的額外審批，銀行會以其客戶帳面上的收息水平作審批基礎，毋須一併計算其現有債務。
換言之，今次按揭申請的最低家庭入息要求就是每月約6.2萬元，不論申請人有何其他債項，客戶在銀行眼中就是其帳面月入9萬元，高於入息要求門檻。
銀行直接交律師樓作還債
後來成功為他覓得兩間大型銀行批出貸款，年利率3.375厘，並獲現金回贈。另有兩間中小型銀行亦願意放貸，只是其息率介乎4.875至7厘，且無任何回贈，最終不獲採用。要留意的是，因為今次申請乃「清數按揭」，跟一般轉按不同，客戶700萬元貸款當中的200萬元，會由銀行直接交由律師樓協助安排償還客戶手上的私貸和卡數等債項。當中原因自然是銀行也害怕申請人成功取得貸款後沒有用於還債，以至之後財政狀況再進一步惡化，最終失去還款能力。
雖然「清數」過後，客戶自住的單位的供滿日子要延後，但起碼每月的還款由近8萬元下降至約3.1萬元，總算解決他「月月清袋」的燃眉之急。如果大家亦面對類似問題而又希望使用「清數按揭」，切記要將物業按揭的成數控制在七成或以下，否則銀行及按證公司會審視高成數按揭的申請人的負債情況，前述個案的月入計算會由9萬元變回一萬元（9萬元減各類債務和供款共8萬元），屆時要借轉按「清數」恐怕是不可能，必須考慮其他方案。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣