2025-10-15
明報
【明報專訊】廣深兩市第三季甲級寫字樓供需呈現冰火兩重天。深圳受累於期內新增供應放量，甲級寫字樓空置率按季增1.1個百分點至27.6%，且因未來仍有大量新寫字樓落成入市，空置率或維持高位；另一方面，廣州期內新供應有限，而且部分地區因租金吸引而消化庫存，令空置率有適量放緩，按季減少0.7個百分點至23.2%。
明報記者 陳子凌
深6甲廈推出 空置率料續高企
仲量聯行報告指出，深圳甲級寫字樓市場第三季整體租賃活躍度有所回落，供需關係持續受壓，期內甲級寫字樓新增供應集中釋放，共有6個項目入市，合計辦公室面積約38萬平方米，主要分佈於前海與後海片區。與此同時，企業普遍延續保守策略，聚焦成本控制與提升辦公空間效率，對搬遷較大辦公室的態度謹慎，因此，第三季的深圳甲級寫字樓空置率按季上升1.1個百分點至27.6%，辦公面積淨吸納量約為12.5萬平方米。
租金下行 多科企承租專業服務需求淡
寫字樓租金亦繼續呈現下行趨勢，愈來愈多租戶在市場租金與現行租約存在差距之下而與業主重訂租約，多數業主亦在新租及續租中展現出願意調整租金及條款的態度，以穩定或吸引優質租戶。與此同時，部分租戶趁着租金調整期，從乙級辦公樓及創意園區搬遷至甲級寫字樓。
從行業需求來看，科技企業仍是深圳寫字樓市場主要需求來源，第三季租賃成交面積中有約30%是科企承租，當中又以消費電子、人工智能應用、數碼營銷等企業較為活躍，帶動深圳科技園、前海等區域的租賃成交。除科技行業外，金融行業中的證券及保險類機構仍維持一定租賃需求，而專業服務類企業需求則相對平淡。
對比深圳，廣州第三季寫字樓市場表現較佳，企業對辦公空間置換與升級需求較為活躍，互聯網企業亦密集遷入廣州國際金融城片區甲級辦公物業。與此同時，電商平台、跨境電商及外貿服務等新興行業對辦公空間需求殷切。例如不少品牌商通過自建主播團隊拓展業務，直播服務商也加速規模擴張，兩者均帶動了廣州甲級寫字樓需求，第三季琶洲便相繼有多宗大面積直播電商相關企業的租賃成交，主要是從產業園升級至甲級寫字樓，合計面積達1萬多平方米。另外，出海服務企業對甲級寫字樓的需求也提升，且這些企業選址更傾向於成熟商務區，因此改善了像珠江新城等核心商圈的寫字樓空置情况。
穗電商租賃需求殷切 多升級搬遷
需求好轉的同時，從供應來看，廣州第三季有3個新甲級項目入市，其中兩座自用，僅一座出租，因此新增供應對全市空置率未構成明顯壓力，全市第三季辦公面積淨吸納量逾8萬平方米，空置率按季下降0.7個百分點至23.2%，其中琶洲及廣州國際金融城兩個片區的空置率更按季降逾4個百分點。
緩空置壓力 深允部分臨時轉用途
仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗表示，未來12個月，深圳預計將有逾百萬平方米新甲級項目入市，短期內市場供過於求的格局仍將延續，空置率或維持高位，租金下行趨勢延續。不過，深圳市近期推出政策，鼓勵在符合規劃和安全規範前提下靈活調整寫字樓用途，允許部分物業臨時轉換為酒店、醫療、養老、保障住房等用途，此舉有望緩解寫字樓短期空置壓力。廣州方面，隨着新增供應見頂回落，甲級寫字樓供需關係可望迎來進一步改善，租金下行幅度逐步收窄。