2025-10-14
經濟日報
【本報訊】美國重啟減息周期下，本港樓市成交趨活躍。凱基首席投資總監梁啟棠指，近月豪宅成交見增加，而本港住宅市場的增量買家以內地人為主。
梁啟棠續指，內地買家偏好一手樓，鍾情地區除傳統的九龍站及奧運站外，亦擴散到黃竹坑及啟德，「預期租金急速上升下，住宅樓價未來兩個月會見底，甚至可能有少少上升」。
「利率上升的心理因素已消失，大家都覺得利率已見頂，不會再升，所以未來利率可見度清晰了好多。」
盡管梁啟棠看好住宅樓市前景，但不建議吸納本港地產股。他解釋，現時本港地產股的住宅資產淨值佔比只有約17%至20%，大部分都是商業房地產（CRE），所以「買地產股等於買CRE」，這就是樓市好轉，但地產股未有明顯起色的原因。
看淡地產股 商業房產成分高
他續稱，本港地產股大部分為家族企業，「近年守業的心態好重，最緊要安全，不會隨意買賣資產」，所以一般本港地產股回報只有低單位數，導致股價一直存在折讓，而個股表現突出的地產股均存在不同原因，如管理層改變重大資產決策、以發展內地物業為主等。
CRE方面，梁啟棠認為，寫字樓下行周期已屆尾聲，市場開始築底，而復甦過程中，最優質、最核心地段的租賃活動會最快好轉，基於寫字樓租金已經歷數年下跌，核心地段與其他地段的租金差額已大幅收窄，舉例稱，若灣仔呎租約40元，中環可能只需80至90元，所以不少機構都將寫字樓遷回中環及金鐘等核心地段。
梁啟棠指，近期中環寫字樓租賃活動增加，也有不少成交，惟以用家為主，投資活動亦略增，開始有人出來「撈底」，惟從投資角度來看，寫字樓回報仍未算吸引，「寫字樓租金可能會回升，但資本價值未必可以升」。
責任編輯：梁智豪