2025-10-13
經濟日報
中國零售市道逐步向好，但消費模式已出現轉變，隨經濟尚處於復甦階段，追求性價比、情感價值、國潮盛行等趨勢，內地商場表現恐愈發分化。專家拆解，國內發展商在規模效應及資源優勢下，或較港資更具競爭力。
瑞銀投資銀行大中華區房地產研究主管林鎮鴻於北京及杭州會見商場營運商及智庫後總結，「今年我們見到商場的消費較去年好，但好的來源不是在國際大牌，而是國產品牌。」他又指，國產品牌崛起，對商場營運者帶來「一個比較結構性的轉變」。
新一代消費者對中華文化的認同與日俱增，國際品牌不再獨領風騷，國產品牌持續發力，品牌數量亦不可勝數。據了解，每年國內約有4,000個新品牌冒起，意味商場營運者要在當中精挑細選。
倘遇品牌冒起 內地商場即複製
「對商場營運者來說，它們的角色有點像基金經理，在眾多新品牌中揀出一些真正冒起的品牌，一旦成功就盡快複製到其他城市。」
林鎮鴻舉例，假如一個發展商在內地擁有100個商場，若在深圳看到有新品牌做出成績，便會立刻引入到不同城市的商場網絡，為當地消費者帶來新鮮感，從而促進客流量。他形容這就像基金經理不斷地調倉。
他認為，港資在品牌資源上相對處於弱勢，第一是港資發展商一向是將國外品牌帶進國內，當國產品牌冒起時，這方面反而欠缺優勢。誠然，即使港資的商場仍注重於傳統歐洲奢侈品品牌，但已開始加強部署國內品牌，只是進度相對國內商場滯後約一至兩年。
第二是港資在國內的商場數量較少。他指，國內發展商的商場數量多，若品牌不跟它合作，可能會失去渠道優勢，意味品牌資源充沛。同時，現時的會員數據已變得細緻，當一個發展商在多個地域均有布局時，意味消費者數據更充足，數據更有效幫助到品牌。
然而，港資商場的地點優勢是難以取代，因較早進入市場，在上海、廣州、成都等高線城市拿到良好地段，現時國內發展商若要興建新商場，則難以奪得核心地段。林鎮鴻建議，若港資增加競爭優勢，應該採取輕資產管理及REITS的方式，而非重資產模式，將規模做大。
港資商場偏中高檔 難鬥「捲」
內地奢侈品消費仍較疲弱，而港資的商場普遍主打高端路線。法國外貿銀行亞太區高級經濟學家吳卓殷承認，目前高端商場表現並不太好，惟不會因而降低檔次，反而以加價方式應對，因對富裕消費者影響微少，但這會令目標客源更加集中。
「港資商場始終偏向中高檔，因為你沒可能永無止境地『內捲』，你不可能夠人家『捲』」。
不過，整體而言，所有內地商場均面對一個問題，吳卓殷指，現時一線城市的商場空置率約7%，遠勝過寫字樓及工業物業，但租金難以快速反彈，因商場可能採用租務優惠或減租等方式去維持出租率。若經濟增長繼續減速，租戶未必接受明顯加租，預期未來幾年未必有加租的誘因，短期商場的零售租金收入難以反彈，物業估值也難以提升。
責任編輯：梁智豪