2025-10-13
星島日報
立法會上月三讀通過土地業權（修訂）條例草案，標誌新批土地將率先採用「以冊為準」的業權註冊制度。筆者欣見，延宕二十年的改革，終於由構想走向落實，為香港產權保障制度揭開新一頁，期望政府在新土地推行的過程中積累經驗，制度在新批土地運作成熟後，持續檢討優化彌償安排等細節，循序漸進推展至現有土地，讓新制更臻完善，既行得穩亦行得遠。
香港的土地制度自開埠以來採用契約註冊制，已歷近兩個世紀。這一套制度只登記文件，卻不保證業權。因此，無論是樓宇買賣以至政府收地，均須逐頁翻查契約確認無誤。若原始契據遺失，更可能淪為「無契樓」，轉讓、按揭皆舉步維艱。對追求效率的現代社會而言，此制度已顯落伍。
立法會在2004年通過《土地業權條例》，提出以土地註冊處的業權紀錄為「終極證據」、不容推翻，市場翹首以盼。然而二十年來因多項細節上未達共識，法例遲遲未能生效。筆者自2004年起獲委任為《土地業權條例》督導委員會成員，歷經五位處長，與業界多番研究討論，見證轉制的複雜與艱鉅，更深明制度今天能在新土地先行，實屬得來不易。
彌償上限5,000萬 保障未足
較為可惜的是，在今次修例當中，原意為保障小業主免因欺詐而失去業權的「強制更正」規則，基於新制「業權不可推翻」原則，最終遭廢除。新制雖設有彌償基金，為欺詐等造成的業權損失提供保障，然而彌償上限定為5000萬，儘管可涵蓋九成九物業交易，卻難以有效保障成交金額較高的商業物業。
香港作為國際金融中心，既要讓普羅市民安居，亦要讓國際投資者安心。若只以「行政簡便」為由，拒絕為商業物業設較高上限，實難釋除市場疑慮。筆者建議當局待制度運作成熟後，應研究為商業物業設定較高上限和徵費率的可行性，從而彌補制度的不完善。
從善如流 引入重建豁免機制
筆者欣慰的是，政府最初建議若重建地盤涉及新土地，必須全數納入新制，否則要拆開處理。此舉形同削足適履，將令不少重建項目無法合併發展，被逼建為「牙籤樓」。筆者與業界多番力陳利弊，最終當局從善如流，在草案中引入豁免機制，容許相連的舊地與新地，在土地註冊處處長同意下，仍可沿用舊制。豁免亦毋須以「相同擁有人」為條件，為釋放舊區土地重建潛力，算是為城市更新拆牆鬆綁。
制度如嬰 未來轉制大難題
新制度如孕育二十年的嬰兒。嬰孩既生，父母責任才剛開始。政府須做好教育與宣傳，讓業界熟悉新制操作，小業主亦清楚權利與義務。制度再好，若前線及業界從業員不清楚，市民不了解，終難發揮本意。
至於現有約290萬項土地登記冊如何轉制，才是未來大難題。政府已啟動研究，擬明年與持份者就往後的轉制安排溝通，展開較具體的諮詢。筆者建議，在新制度運行得宜後，可考慮依地區或地契年代逐步納入，並設「自願轉制快線」，以費用減免作誘因；再訂立可預期的全港轉制時間表。轉制以先易後難為大前提，確保行穩致遠。
今次，業權條例修訂三讀通過絕非句號，而是香港業權制度落實的新起點。工欲善其事，必先利其器。業權註冊正是香港樓市之器。器利事成，自會鞏固市場信心。筆者參與新制改革超過20年，未來將繼續與各方攜手，與政府定期檢討新制落實安排，推動優化彌補制度，深入探討未來轉制藍圖，使香港的業權制度真正立於國際前列。
龍漢標
立法會地產及建造界議員