香港政府積極推出「城中學舍計劃」，透過規劃制度鬆綁，鼓勵市場自資和私營部門將酒店及商廈改裝為專用學生宿舍，有效提升宿位供應，並助力鞏固香港作為國際專上教育樞紐的地位。
然而對比英國、澳洲等領先的留學城市，香港雖擁有5所世界百強大學，實力不容置疑，但香港尚未充分發揮其優勢，其原因之一正是宿舍資源長期短缺。現時全港政府資助及自資院校舍，連同私人市場提供合共僅4.8萬個學生宿舍床位，對比2024/25年非本地生及本地專上學生人數，缺口超過9萬個床位，預計2028年短缺將擴大達12萬個。相比之下，傳統留學城市早已形成成熟的專用學生住宿市場（PBSA）產業，非本地學生就讀相對無後顧之憂，香港需迎頭趕上，有助吸引國際留學生市場加以增長。
城中學舍計劃 助簡化改裝
有見及此，城中學舍計劃推出後，市場反應正面。此外，私營市場參與度提高，也促進學生住宿質素監管及服務創新，為學生營造更安全舒適的居住環境。
PBSA對城市經濟具多重正面推動。首先，此類物業屬於逆周期資產，市場需求受經濟波動影響較低，租務回報穩定。國際數據顯示，成熟市場PBSA租金回報率介乎4.5至5厘，高於傳統住宅，且空置率低長線回報優於一般住宅物業。更重要是PBSA可加速吸納國際人才，帶動本地高等教育、消費、創新產業協同增值，推動整體城市國際化和知識型經濟多元發展，進而擴大教育出口，提升GDP佔比。
投資者及營運者如有意切入「留學香港」的經濟圈，可優先考慮選址需鄰近大學、港鐵站及核心生活圈的物業，方便學生往返學校並從而提升吸引力。其次以整幢式、結構間隔彈性大之物業為首選，以便日後加建共用空間、社交設施、學習/健身房等增值功能，或考慮同時提供共居（co-living）模式，以切合國際市場需求。「城中學舍」計劃推行下，物業之商業、寫字樓及酒店用途已較易改作PBSA，但仍須留意分契大廈須多業主同意、用途及防火樓宇條例，並及早聘請有經驗的規劃顧問，主動與地政、規劃和建築部門溝通，加快審批速度。而營運層面中，建議與院校及教育機構結盟，簽訂長期租約，確保入住率穩定；同時引入智慧管理及社區營造機制，提升服務差異化，有利吸納中產及長線留學生。
總括而言，專用學生住宿作為新一輪香港教育產業升級的引擎，既可解決留學生住宿剛需，亦有助提升城市競爭力和投資吸引力。市場參與者只要選擇策略區位、靈活規劃空間、緊貼政策並夥拍教育資源，就能把握政策優勢，參與以知識經濟和國際人才為核心的嶄新城市經濟圈。
撰文 : 翟聰 高力香港資本市場及投資服務主管
欄名 : 專家論市