【明報專訊】越南河內房地產市場目前正處於快速增長階段，根據最新市場數據，截至2025年第二季度，當地豪宅價格已達到每平方米1.2億至2億越南盾（約3.54萬至5.9萬港元），「上車盤」價格保持在每平方米4500萬至6000萬越南盾。二手市場均價保持在每平方米4800萬越南盾左右。河內西部地區包括南慈廉、紙橋郡等地，憑藉基建和逐漸成熟城市規劃，過去一年上升了40%至50%，成為市場中最具活力的區域。
河內市中心地段如巴亭郡、還劍郡等傳統核心地段，雖然樓價升幅相對較小，但仍保持25%至35%的穩定增長。東部區域的龍邊郡、嘉林等地，受惠於城市擴張政策的推動，增長率達到30%至40%。特別值得關注的是，周邊衛星城鎮如懷德、東英等地表現最為突出，年增長率高達45%至60%，顯示出城市發展重心正在向周邊區域擴散的明顯趨勢。
越南近年經濟增長（GDP）平均每年達到6%至7%，經濟偏強對令房地產市場得到支持。外國直接投資方面，在2024年達到創紀錄的380億美元，相關資金不僅帶動了就業增長，也促進了優才移入越南工作，直接推動了對物業的需求。同時，河內年均新增都市人口約20萬人，新增人口造就對河內房地產市場的剛需。此外，人均收入年增長率維持在8%至10%的水平，支持在房地產市場購買力。
年均新增都市人口20萬
在基礎設施建設方面，河內正在推進多個重大項目。交通網絡的升級尤為突出，地鐵2號線預計將於2026年通車，這將極大改善城市南北向的交通連接。越南政府加快對環城公路3號、4號線的建設，以及國際機場T3大樓的擴建工程，都在不斷提升城市的交通便利。在城市建設方面，河內的中心區域擴展規劃持續至2030年，而在舊城區改造項目也加速推進，令該區房地產市場增添了新動力。展望2025至2026年，河內房地產市場預計將保持穩健的發展態勢。從整體市場來看，預計價格年增長率將維持在25%至35%之間，交易量預計增加20%至25%，新供應量增長15%至20%，租金收益率預計保持在5%至8%的水平。這種增長態勢主要得益於持續的剛性需求、基礎設施建設的推進以及有利的政策環境。
越南在2024年通過並在2025年1月1日生效了新的《土地法》，取代舊法，旨在解決土地市場長期存在的問題，如土地定價不準確和管理缺乏透明度。新法案的一大重點是廢除舊有的土地定價框架，改為每年更新土地價格表，使其更貼近市場真實價格，並引入商業仲裁解決土地糾紛。此外，新法案還包括放寬對海外越南公民購買土地的限制，並將土地所有權和使用權的清晰化，以促進經濟發展。這一改革措施同時令地方政府在土地定價方面獲得更大自主權，能夠更靈活地反映市場變化。
新《土地法》生效 利海外買家入市
同時，審批流程的簡化也提高了項目開發效率。這些政策調整顯著提升了市場透明度，增強了投資者信心，特別是之前因監管不確定而猶豫不決的國際投資者。雖然2024年版的土地法，允許各地在2025年12月31日前的交易，都沿用舊土地法的價格，但恐慌情緒仍在市場上蔓延。因為以往土地使用費用嚴重被低估，有分析員預計該費用會上升達50倍。這些成本最終會轉嫁買家，亦是導致2024年至2025年間整體價格的上漲原因之一。中介公司Bamboo發表報告指出，在住宅市場細分領域，豪宅市場預計2026年將有30%至40%的增長，需求主要來自高收入家庭和外國投資者。經濟型住宅的價格增長預期較低，約20%至30%，但供應嚴重不足的問題仍然突出。別墅和排屋產品因其稀缺性，預計售價增長達到35%至50%。
政策風險：調控政策收緊
從投資機會角度來看，河內多個區域都呈現出良好的發展前景。西部走廊包括南慈廉新都市區、和樂高科技園區周邊、紙橋郡等地，憑藉完善的基礎設施和產業集聚效應，成為最具投資價值的區域。東部創新中心的龍邊郡、嘉林等地，受益於濱河區域開發和工業轉型升級，也展現出強勁的發展潛力。南部擴展區的懷德、常信等衛星城市，隨着城市擴張步伐的加快，正成為新興的投資熱點。
在產品類型方面，智慧住宅項目、綠色建築認證項目等順應科技發展趨勢的產品類型具有較大發展空間。綜合用途開發項目，特別是大眾運輸導向型發展（Transit-oriented development，簡稱TOD）模式項目，因土地使用較進取和便利的生活配套而受到市場歡迎。針對特定人士的專項住房項目，如老年人住宅、青年創業公寓等，也憧憬向好。然而，投資者也需要關注潛在的市場風險，如價格泡沫風險，部分區域價格急升可能導致市場調整，而供應鏈方面的風險包括建築材料價格波動、勞動力成本上升等。政策風險主要來自可能出現的調控政策收緊，如貸款政策調整、限購政策出台等，經濟風險則包括匯率波動等宏觀經濟因素的影響。
明報記者 龍彩霞
[環球樓市]