港樓價望明年觸底反彈

卓百德：中港地產最壞時刻已過 商廈租賃復甦較慢 中港兩地樓市自2021年見頂後一直下跌至今，儘管兩地當局偶有出招挽救，但4年熊市調整，拖累現時經濟復甦的步伐。可是，有星級分析員之稱的Portwood Capital主席卓百德揚言，中港樓市最壞時刻已經過去，憑藉企業化債有道、銀行體系穩定健全等正面因素，地產市場恢復可期，料香港樓價可望未來3至5個月觸底反彈一至兩個百分點。 卓百德指，現時內房企業新購土地價格已較高峰期低50至60%，基於當前市價估算利潤，未來兩年利潤率將由目前最低約單位數逐步恢復。另過往內地樓市高峰期時，行業高度碎片化，曾有8.4萬家房企競爭，許多來自非地產專業，如製造、金融、運輸等公司跨界進入地產市場，現在被逐步淘汰。 租升息降推動房價U彈 他預計，3至4年後上市內房數目將縮減至原有的三分之一至四分之一。現存優質房企股價普遍相較資產淨值（NAV）折讓70至80%，這是市場過度悲觀使然。由於過往政策管控得宜，政府對銀行資本充足要求嚴格，處理手法優於美國2008年次按危機，未引發內地銀行系統危機。故一旦內房企業的財務穩定信號明確，估值將有修復空間。 至於香港的住宅樓市，卓百德亦認為已有穩定迹象，主因政府吸引人才政策奏效，包括2023年與2024年每年發出逾10萬個工作簽證予內地人才，另兩萬至3萬個予非內地人士。新移民多為年輕群體，暫以租住為主，推動租金上升──過去12個月整體租金升7.8%。雖然香港樓價仍較2019年高峰低約28%，但租金回升加上利率有望下調，故有樓價在3至5個月反彈一兩個百分點的預測。他提醒，本次復甦形態預期為U形，非V形，所以過程會較長。 房企基金違約增 銀行仍穩健 然而，香港商業辦公室市場目前空置率介乎13至15%的歷史高位；租金自高位回落35至40%，暫時需求未見明顯回升。但他預期，隨着大灣區投資增加及新移民就業需求上升，未來一年需求仍可望漸增。辦公樓租賃市場料於2026年左右見底，復甦步伐相對慢於住宅市場。 地產股方面，他指出，大型地產商對投資物業組合管理良好，出租率平均保持92至94%，絕大部分大型地產商無財務困難。相關股票較NAV折讓60至70%，股息回報率達5至6厘，相信吸引精明投資者關注。 被問到近年反覆出現的小型房企及商場基金業主違約事件，卓百德預料將陸續有來，但並非系統性風險。銀行體系特定分類貸款比率約2%，資本充足，撥備充裕，無爆發銀行危機之虞。他說：「投資者情緒受市場消息影響，對銀行股態度審慎，加上減息壓縮息差，不利銀行盈利，固預期銀行股表現平平。」