2025-10-02
星島日報
早前彭博報道，滙豐控股(005)直接參與推動旗下恒生銀行(011)，出售不良房地產債務組合，凸顯外界擔心香港陷入困境的房地產行業。
恒生目前正擬出售價值超過30億美元的房地產，以支持其貸款組合。此前恒生本地房地產不良貸款，按年激增85%，截至6月底，其對本港商業房地產的不良貸款約為250億元。
銀行撇帳可再輕裝上路
事實上，本地商用物業情況慘淡，但和住宅不同，商用物業不涉及民生。政府毋須透過不同形式干預，宜讓市場自然運作，當中或會涉及有人要平賣資產，也有可能見到小型地產商或專業投資者損手，但相信風險可控，能使行業加快整合。目前香港銀行體系穩定和槓桿不高，資本充足率充裕，能在此時「引刀成一快」，一次過大手撇帳，將不良貸款剝離資產負債表，反可輕裝上路。
早前香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮亦提到類似觀點，他認為本港住宅市場喘穩，主要由租金帶動，尤其近年租金表現強勁，使租金回報率達3至4厘，不但比內地租金回報率，普遍只得1至2厘吸引，亦貼近美國長期債券息率水平，反映樓市具備企穩基礎。是次租金上升，主要由輸入人才及內地學生帶動，此趨勢料仍持續，一旦租金升幅形成向上趨勢，意味租金回報率更吸引，將進一步刺激投資者入市意欲。
相反，本港工商物業市場弱勢未改，寫字樓與舖位需求減弱，並非短期周期性經濟問題，而是結構性因素所致。尤其是港人消費模式改變，北上消費成潮流，使本港商舖需求大幅下降，加上工商類物業流動性比住宅市場低，套現難度較大，故商舖租金需要進一步下跌，才能吸引買家，令整體商舖空置率下降。
北上消費致需求大降
現時本地工商類物業供應量增加，空置率創歷史高位，預示租金仍有下跌空間，倘個別商業銀行過往貸款主要集中此類物業，資產質素難免受影響。因此政府毋須着急解決現時工商物業市道困境，市場自會調節找到出路。
筆者為證監會持牌人，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益。
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