2025-10-02
明報
【明報文章】本年度施政報告在房屋政策上作出了重大轉變：往年政府長期側重解決劏房問題、增加公屋供應，今年改變主調為幫助市民置業、向上流動。筆者過往在本版多篇文章指出，公營資助出售房屋供不應求，上流階梯因此斷裂，大量夾心階層市民無法置業而「躺平」排公屋。政府無止境增建公屋，並不能解決房屋問題癥結，也不會縮短公屋輪候時間；反之，必須重建上流階梯。
筆者十分支持現政府正視房屋階梯問題、幫助市民置業。施政報告一共提出6項豐富置業階梯的措施，這些改革實質上會為市民帶來多大效益？本文將逐一剖析每項新政策對市民向上流動的具體影響，及估計有多少人可能受惠。整體而言，政策方向雖正確，但改革力度仍顯不足。
增居屋供應及調整綠白表比例
特首提出的首項措施是「在居屋供應顯著增加的基礎上，我們會將綠白表配額比例由40：60調升至50：50，協助更多公屋租戶變成業主，同時讓原有公屋流轉給輪候申請人，達至一舉兩得」。
若居屋供應不變，調升綠白表配額比例是零和遊戲：綠表中籤率上升，意味白表中籤率下降。縱使如此，調升綠表比例配合了收緊公屋富戶政策的大方向，促進富戶居住的公屋流轉給輪候申請人；就算白表中籤率因此下降，此舉仍有可取之處。
實際上未來居屋供應將大增，這是重建房屋階梯的最大亮點。房屋局長何永賢表示：未來5年居屋供應將從過往的3.9萬個，增至5.8萬個，增幅約50%，白表中籤率將提高約25%。
增加居屋供應及改變綠白表比例對中籤機率的影響，可以簡單說明。以100個居屋單位為基數，過往100個居屋單位，有40個分給綠表、60個分給白表。將來會有150個居屋單位（增幅50%），各有75個分給綠白表。分給白表的單位將由60個升至75個，增幅25%。倘其他情况不變，白表中籤率也會提高25%（這正是何永賢局長宣稱的數字，雖然她沒有說明數字如何計算出來）。分給綠表的居屋單位將由40個增至75個，升幅近88%。不過在收緊富戶政策後，綠表申請者會顯著增加，因此綠表中籤率升幅將小於88%。無論如何，收緊富戶政策的推力及分配給綠表單位增加88%的拉力，將產生雙重作用，公屋富戶上流至居屋的動力肯定會明顯加強。
筆者過往於本版多次指出，本港居屋比公屋更為短缺；增加居屋供應，正是公營房屋改革的關鍵。去年施政報告已宣告，把公屋與資助出售單位的比例，由七比三逐步調整至六比四，而我們亦建議此比例應盡快進一步調整到五比五。
擴大單位面積利上流 改變良好
第二個措施是提升居屋和綠置居較大單位的比例，以吸引更多公屋家庭考慮置業。根據房委會2022年居屋申請者統計調查，約52%綠表申請者表示置業的主要原因是希望改善居住環境，29%則指現時居住空間不足。可見，單位面積大小是影響公屋住戶置業意欲的重要因素之一。
過去資助出售房屋單位逐漸「納米化」，小單位居屋的比例持續上升，實用面積小於430方呎的居屋，由2017年21.5%升至2024年24.3%，難以有效回應公屋戶對「改善居住環境」與「增加居住空間」的實際需求。對於現時享有相對較大公屋單位的家庭而言，幾乎無誘因要搬遷至更細小、價格卻更高的居屋單位。