2025-10-02
明報
【明報社評】政府公布新一份《長遠房屋策略》（下稱《長策》）報告，綜合多項住屋需求增減因素後，將未來10年總房屋供應目標訂為42萬伙，較去年目標減少2萬伙，屬2014年以來新低。人口老化及低出生率，無疑是影響本港長遠房屋需求的重要因素，然而政府近年多項長遠發展策略，諸如推動香港成為國際教育樞紐及高端人才集聚高地等，都為未來住屋需求帶來新的變量；移民回流也是另一個需要留意的變數。《長策》對房屋需求的推算方式，本來就未能充分反映市民對分戶「住大些」的需求，加上人口出現新變數，當局有必要將一併考慮房屋供應與人口發展政策，以防低估長遠住屋需求。
發展教育樞紐「搶人才」
政策力度影響住屋需求
自2014年公布首份《長策》以來，政府每年都會更新房屋需求推算，訂定逐年延展的10年房屋供應目標。首份《長策》所提出的公私營房屋總供應目標是48萬個單位，然而當年覓得的用地，遠不足以興建目標單位數量。經過多年努力，2020年，政府首度表示覓得足夠土地，可以達到《長策》所定下的未來10年公營房屋供應目標。隨着當局推動北都發展、加快覓地建屋步伐，加上落實興建簡約公屋，增加了短期房屋供應，之前惹人詬病的公營房屋10年供應量「頭輕尾重」局面，也終於得到扭轉，《長策》房屋供應達標，確有相當機會成真。
房屋局本周公新一份《長策》周年進度報告，根據政府最新推算，未來10年總房屋需求加上私營空置單位數目，約為41.91萬伙，按年減少約4.3%，總房屋供應目標也相應下調，由去年44萬伙降至42萬伙，見2014年以來新低，其中私營房屋供應目標為12.6萬伙，按年減約4.5%，同屬歷來新低；公營房屋供應目標則為29.4萬伙，按年減約4.7%。
《長策》的估算，主要計及4個需求因素，分別為住戶數目淨增長、受重建影響住戶、居住環境欠佳住戶，以及「其他因素」，包括流動居民住戶、非本地學生住屋需求等。《簡樸房條例草案》雖已通過，但尚未實施，所以《長策》新報告對「居住環境欠佳住戶」的估算並無調整，維持在12.75萬戶；總房屋需求下調，主要是因為當局估算未來10年住戶數目淨增長及受重建影響住戶數目，皆有所下降。四大需求中，只有「其他因素」上升，當中非本地學生住屋需求創新高，預計未來每年需求1590伙，即10年要有1.59萬伙，惟不足以令房屋總需求由跌變升。
房屋需求跟常住人口變化息息相關。過去10年，本港人口趨勢是先升後跌再回升，受移民潮及新冠疫情防控措施影響，本港常住人口在2020年代初一度明顯下降，但隨着移民潮放緩以及政府推出連串「搶人才」措施，本港人口近兩年又見回升。雖然少子化及高齡化是社會長期趨勢，可是多項變數都有可能影響本港未來人口趨勢。一方面，部分國家收緊移民政策，亦有港人因為不適應異地生活返港，移民回流情况，會直接影響房屋需求；另一方面，香港要成為國際教育樞紐及高端人才集聚高地，意味當局需要持續積極搶人才，以及吸引更多非本地生來港就讀，由此衍生的住屋需求，其實取決於政府相關政策的力度。如果當局打算更進取，對住屋需求的估算，自然也要相應調高。
近年本港八大非本地生比例上限一再上調，政府早前便宣布，有關比例上限將由下學年起，由40%上調至50%。隨着各間大學積極擴容，以及北都大學城的建設，當局不排除非本地生比例上限還會進一步上調。近月本港私樓租金破新高，非本地生住屋需求殷切，廣被視為原因之一，政府放寬商廈酒店改裝成為學生宿舍，成效如何仍須觀望。搶人才方面，高才申請續簽留港比例約為五成半，談不上很高，但亦不算太差，至於最終會有多少高才及非本地生畢業後願意以港為家打拼，則要看香港經濟升級轉型進展。
以往「港漂」長遠留港率偏低，主因是居住環境及發展機會未如人意。如果政府能夠將北都建設好，創造更多理想就業機會、帶動整體居住環境改善，其實有機會令「港漂」留港率提高。無論如何，隨着「留學香港」品牌以及人才政策的推進，非本地生及新來港人才未來10年的住宿需求，是否已充分反映在現時《長策》推算之內，實有必要深入檢視。這部分的住宿需求短期內或會集中在租賃市場，中長期則有機會轉化為置業需求。當局應考慮設立監測指標，持續跟進他們的住宿需求變化。
房屋供應人口政策
當局需要一併審視
《長策》誕生的背景，是本港公私營房屋嚴重供不應求。及至近年政府終於有信心在10年內供應達標，下一步應該放眼居住質素。事實上，市民對居住的需求，不止是有得住，還想住好些。不少人因為「上車」困難，唯有選擇與家人同住，接受相對擠迫的居住環境，《長策》對房屋需求的推算方式，無法充分反映這些人對分戶「住得寬敞一些」的需求。另外，本港市區舊樓老化嚴重，《長策》新報告推算未來10年受重建影響住戶由7.38萬減至5.25萬，會否低估了舊區大規模重建的迫切性，同樣值得商榷。本港人力短缺問題日益嚴峻，政府預計2028年勞動力缺口有可能上升至18萬人，如果當局打算採取更有力的措施充實人口，房屋需求實有可能進一步上升。政府有必要將房屋供應問題，與人口政策一併審視，以免出現建屋目標跟人口政策目標不同步的問題。