2025-09-29
星島日報
香港置業成本高，若購入有問題的物業，不僅可能無法成功申請按揭，甚至有機會血本無歸，因此新手買家應避免購買高風險物業，例如是「釘契物業」。
多涉僭建或金錢糾紛
首先，要了解何謂「釘契物業」。任何類型的物業若違反契約條款，地政總署便會根據契約條款採取行動。一般情況下，地政總署會先向業主發出警告信，並要求業主於指定期限內糾正違約問題；若業主未能於限期內作出糾正，地政總署便可將該警告信在土地註冊處註冊，俗稱「釘契」。物業被釘契原因眾多，常見的包括涉及僭建、業權糾紛、業主破產欠債、拖欠款項（如管理費、差餉及地租），或違反大廈公契等。
「釘契樓」能否進行買賣，一般取決於釘契原因及其嚴重性。常見原因多為僭建、金錢糾紛等問題。若因僭建而釘契，但不構成居住安全風險，只要準買家能夠評估並接受相關風險，例如清拆僭建物所需資金等，或在諮詢相關法律意見後，仍有機會如常進行交易。此外，只要解決釘契問題並取得相關文件證明，即可委託熟悉物業交易的律師向土地註冊處登記「解釘」。
另外，每間銀行對「釘契樓」的取態亦有所不同，申請「釘契樓」按揭相對較為困難。銀行會根據具體情況及相關風險，決定是否批出按揭；若涉及嚴重問題，銀行有可能拒批按揭。
雖然購買「釘契樓」風險較大，但由於其售價較市價有明顯折讓，仍吸引部分投資者入市，一些「釘契樓」會出現在銀主拍賣市場，並以低價出售。有意購買「釘契樓」，必須注意風險轉嫁問題。若物業尚未「解釘」，所有與該物業相關的問題，例如僭建、業權糾紛等，均會轉嫁給新買家。新買家需有心理準備，日後可能面對政府、財務機構或債權人的糾纏。
須注意風險轉嫁問題
「釘契樓」涉及一定的法律風險，按揭手續亦較為繁複棘手，有意入市的買家須格外謹慎，以免捲入法律糾紛。除非具備充足的資金和法律資源以應對後續問題，否則應盡量避免購買未解決釘契問題的高風險物業。倘若買家想避免購入「釘契樓」，建議在選購物業前，可向地產代理查詢，或委託律師查冊，確認物業是否涉及法律糾紛。
經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明