2025-09-24
東方日報
美國聯儲局終於宣布將聯邦基金利率目標區間調低0.25厘，到介乎4厘至4.25厘，是美國總統特朗普上任以來首次減息。消息一出，香港本地大型銀行繼去年12月以來再次下調最優惠利率（P），由5.25厘下調至5.125厘，調整幅度為0.125厘。減息一向被視為利好樓市，但另一邊廂政府剛在《施政報告》宣布多項增加房屋供應的措施，樓市及按揭市場最新發展又應如何解讀？
港銀減息刺激作用未明
一個月香港銀行同業拆息（HIBOR）自8月起快速回升，目前浮息按揭的息率普遍已達4.6厘（一個月HIBOR 3.3厘加1.3厘），高於封頂息率（亦即是P減1.75厘）。換言之，今次減息，絕大部分正在供封頂位的業主都能受惠。
不過，始終今次香港下調P息幅度有限，其對市場刺激作用仍未明。舉例說，一個500萬元的按揭貸款、30年期計算，減息前月供約22,453元，減息後約22,105元，每月僅減少348元。相比近兩年樓價累計跌幅15至20%，即一個600萬元單位價值已蒸發約90萬至120萬元，這種減息帶來的減輕顯得杯水車薪。
從近月的成交數據來看，雖然5月和6月入市人數有所增加，但樓價並未明顯上升。坊間本期待《施政報告》會有更多針對樓市的措施，但政府最後所推出的基本上以公營房屋和資助房屋的供應為主軸，未有着墨私人市場。
政府提出公營房屋供應量在未來5年提升至18.9萬個單位，較原先目標增加八成；資助房屋轉售限制由15年縮短至10年，「白居二」配額增加至7,000個等。雖然這些措施有助完善政府心目中的置業階梯，但未來3至4年間尚有大量一手住宅單位供應，從供求的角度看，恐怕短期樓價會繼續受壓。
其實樓價自2021年以來回調，至今一手新樓的售價已相對容易負擔，如果政府大量增加公營及資助房屋供應，會吸走原來可由私人市場吸納的首置客及年輕家庭。而且，如果公營及資助房屋的供應多，價格又比私人住宅低三至四成，亦會間接壓抑私樓的定價。對於一些潛在買家來說，目前眼見的供應已經多到吃不消，減息的幅度又不大，可能他們會選擇繼續觀望，靜待合適的入市時機。
業主持續關注HIBOR走向
市場期望聯儲局年底會再減0.5厘，有意見認為屆時香港各大銀行大機會再次跟減，但大家普遍認同減幅繼續維持在0.125厘水平。但對於另一個影響業主供款息率的HIBOR的走勢，坊間的看法則較分歧，今年內銀行同業拆息按揭（H按）息率有否機會再次低於封頂息率，還要拭目以待。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣