2025-09-23
經濟日報
商舖市場仍面對不少挑戰，但價格回調而回報率開始上升，差餉物業估價署最新的零售樓宇回報率已連續兩個月企穩在3.5厘，部分連「鐵約舖」回報率亦高見6厘以上，漸吸引收租客入市，交投亦增加。
由7月至今，整體投資市場氣氛有改善，相信一方面息口一度回落，再加上股市上升效應，近兩個月逾億元買賣明顯增加，除了近來熾熱的酒店外，連全層甲廈、商舖等，均相繼錄大額買賣成交，即使市況與全盛時間有距離，已屬近一年多罕見旺市。
「鐵約舖」租金回報 罕有超6厘
在商舖市場上，開始出現高回報率情況，而買舖收租成為個別財團選擇。香港小輪 （00050） 上月斥資約2.6億元購荃灣大鴻輝中心多個地舖，涉及物業每月租金收入約122萬元，以成交價約2.6億元計，租金回報率約為5.6厘，香港小輪表示，考慮到該物業在荃灣的位置優越且已有租約及特許權，認為收購可增強集團收入基礎。
另外，油麻地彌敦道540至544號祥興大廈地舖連1樓最近沽出，物業面積合共約4,600平方呎，位置正對港鐵油麻地站出口，鄰近旺角最核心零售地段。舖位由中國工商銀行租用，已租用逾20年，現月租約37.8萬元。物業以7,100萬元沽出，回報率約6.4厘。
一直以來，銀行被視為「鐵約舖」，屬長情租客又交租準時，回報率以往僅約3厘，不算高卻勝在穩陣，仍有收租客喜愛。如今銀行租用旺區舖，回報率高逾6厘，屬以往罕有。
還記得十多年前投資市場最熾熱時，舖位一度炒風熱烈，回報率普遍不足2厘，但因當年舖租上升價亦同步向上，投資者望短線獲利，不介意回報率低，因此普遍來說，舖位回報率比工廈、商廈亦要低。
舖市經歷疫情衝擊，通關後旅客消費不似預期，再加上港人北上消費，出現餐飲結業潮等，商舖租售價近年普遍下跌。事實上，現時商舖面對挑戰仍未解除，包括租金未喘定、吉舖未消化等，導致舖價走向尚未明。
業主減價套現 收租客可攻可守
近兩年不少持重貨的商舖業主急沽貨套現，為吸引買家，不惜大幅降價，以高回報率令買家入市，故現時不少成交個案，舖位回報率達5至6厘以上。對收租客來說，現時回報率已算理想，相信他們亦盤算，萬一租金尚有少許回落的情況，但租金回報率整體仍偏高，再加上利息走向有望下調，此時入市買舖屬可攻可守。
撰文 : 唐榮