日前東亞銀行 （00023） 及相關人士，以7.9億元購入曾經是香港呎價最貴豪宅的山頂歌賦山道15號大屋，正式由債主變成業主，交易即時成為市場熱點。
銀主盤市場 「內捲」十分嚴重
近期市場出現多宗由債主變業主的銀主盤買賣個案，這類交易反映出，現時銀主盤存量持續高企，銀主盤市場「內捲」現象十分嚴重，銀主、財務公司之間客源競爭十分激烈，準買家對銀主盤類別的「鋤價」幅度十分深，銀主一方不願賤價沽貨帶來巨大的虧損或撥備，銀主被迫選擇由債主轉做業主。
銀主盤市場「內捲」程度究竟有多嚴重？銀主盤沽貨較傾向選擇透明度相對較高的拍賣形式進行，因為公開拍賣的成交價，相對容易向負債方（原業主）交代，故近1、2年銀主盤成為大部分拍賣行的主要業務。
以上星期（9月9日）一個拍賣會為例，拍賣行推出62個物業進行拍賣，大會宣稱吸引近200人到場競投，參與人數比不少新盤第2、第3輪銷售更熱鬧，但當天僅售出9個物業，成績與參與人數明顯不成正比，很多拍賣活動均是睇的人多、買的人少，但拍賣行仍投入大量人力物力促銷。
另一個「內捲」情況，可從銀主盤的成交價格上反映，例如北角柏蔚山3座7樓C室，實用面積519平方呎，屬1房間隔，去年12月淪為銀主盤，今年6月由銀主以780萬元售出，呎價15,029元，創屋苑入伙以來造價最平紀錄。
但是，同座7樓B室，實用570平方呎，屬1房間隔，業主8月以1,200萬元易手，呎價21,053元。同層同方向的單位，銀主盤造價與一般成交造價相差54%，可見銀主減價沽貨決心甚堅決。
財務公司減持物業 不惜殘價沽貨
再者，上水顯峯低層E室，實用面積520平方呎，3房套間隔，連約252平方呎平台，5月份以拍賣形式售出，成交價440萬元，至8月份投資者以552萬元短炒獲利112萬元，3個月炒貴25%，反映財務公司為減持物業不惜殘價沽貨，當日造價甚至重回10年前水平。
事實上，在銀主大力減價的刺激下，近月銀主盤存量升勢放緩。根據中原地產統計資料顯示，7月份單月錄得92宗銀主盤成交，是近2年最活躍的月份。8月銀主盤存量416個，比7月少6個（見表）。
回說東亞銀行7.9億元購入歌賦山道15號大屋，雖然銀行沒有正面回應購入物業的後續部署，一般估計會投入更多資金重新裝修，再以高價出售。事實上，近期市場也出現類似個案。
例如九龍站天璽月鑽璽高層A室，實用面積1,377平方呎，屬於4房間隔，8月份以5,250萬元易手。原業主為內地客，早於去年年中以私人借貸形式借款予上手業主，借貸額達4,500萬元人民幣，估計上手業主無力償還，最終今年1月以4,000萬元將單位售予內地客，內地客持貨約8個月，單位賣貴1,250萬元。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論