2025-09-17
明報
【明報專訊】星期二早上去到茶餐廳，有客人話，現在不少物業投資者出現財困，甚至連自住物業都變成銀主盤，按此理解，他們不是頂級物業投資者，究竟要點樣做才算是一個頂級投資者？
老闆話唔知，這亦是非常正常，我略懂一二，不過就做唔到，一個投資者除了買樓之外，仲要隨時隨地都準備賣樓，甚至一邊買，一邊賣，正如「鉅哥」所講，有買有賣，生意才可以做大。不過，賣樓要下很大決心，唔係一定要賺錢才賣，如果能夠蝕本都賣樓，才可以做一個頂級物業投資者。
假設有一個物業投資者買了10個類似的物業，他有很大的機會以高價賣走兩三個最高層最好單位，不但可以獲得高利潤，同時亦將剩餘單位的樓價抬高，可以問銀行借多啲錢，本來是借買入價四成，隨時會變成借六七成。問題是當樓市形勢逆轉，投資者手上剩餘的單位在「淘金見沙」下很難賣走，估價下跌，銀行便會向投資者追差額，還唔到投資者手上物業隨時會變成銀主盤。
頂級投資者會反其道而行，即使蝕本都會賣走最低層最差的一兩個單位，沒有靚單位托價，就唔會借多咗錢，日後被銀行追差額的可能就會小一些，而且剩下的單位比較優質，要賣走亦比較容易，况且在賣走那些最低層最差的單位之後，一定有一些現金回籠，當樓價下跌，可以頂住銀行call loan，或者有錢買另外一些優質單位。不過，講係咁講，邊度有人會在樓市上升時蝕本賣樓，所以，很難做一個頂級物業投資者。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 茶餐廳手記]