港商業房地產有待回暖

近期本港房地產住宅市場有回穩跡象，跌勢開始減緩，而購買力已從本地買家，轉變為內地投資者，惟商業地產市場表現未見回穩。 本港住宅市場過去因本地需求受到經濟走軟減弱影響，市場仍需消化庫存量高及供應過剩問題，惟近期有內地投資者買入支撐。 具結構性問題難解決 反而商業房地產受壓問題，比住宅市場更嚴重，具結構性問題及隱藏炸彈，未必可於短時間內解決。雖然市場憧憬美國聯儲局即將減息，惟息口下降只是緩和情況，難令商業房地產全面止跌，因現時其資產價值下跌屬結構性問題，短時間內不易解決，也暫時不會因為減息回升。 仲量聯行香港主席曾煥平接受訪問時表示，目前本港甲級寫字樓租金和價格，已回試至2010年水平，租值比起高峰期2019年下跌41%，市場預計今年會再跌5%；買賣價比2018年第4季高峰更減54%，估計今年再挫5%至10%，現時仍未見轉捩點。 事實上，本港整體寫字樓空置率達15%，九龍灣等地區甚至升至超過20%，倘若租金未能回升，物業價值亦難以向上。 雖然近期寫字樓成交上升，部分原因只是低基數效應，加上業主受到來自銀行等不同方面壓力所帶動。然而當物業租金下跌甚至無法租出，發展商或私人投資者沒有現金流，未能向銀行付息，便會出現債務受困情況。 此外，銀行與發展商同樣面對難題，銀行決定是否收樓也要計算成本，未必能全於市場放售，恐令價格持續下跌。現時香港商業房地產市場，便存在內卷情況。當利息高企，寫字樓供應過剩，會令租金收入及估值不斷向下調；銀行或要求補平均貸款價值比率（LTV）差價及還息，同時看到問題開始擴展以及變壞速度快，放貸取態便更謹慎。 今年甲廈價恐再跌1成 曾煥平亦認為，香港具逼切性研究設立壞帳銀行，或成立中央處理機構，像內地成立4大資產管理公司專責處理問題，可藉此減低銀行分別於負責批核貸款，以及面對追債時要求提前還款（Call Loan），未能配合的效果，待數年後市道轉佳及收益率回報提升後，再打包賣出或透過成立房託基金應對，效果會更理想。 筆者為證監會持牌人士，本人及/或有聯繫者沒有於以上發行人或新上市申請人擁有財務權益。 王道家族資產管理 資產增值全方位