2025-09-11
明報
【明報專訊】七十、八十、九十年代香港，利息很高，但房地產價格不停升。不過，房地產價格升幅，始終及不上股票……我指的是買中了大升股票，因買錯股票，就算遇上大牛市，也會輸清光，比娶錯老婆嫁錯郎更大鑊。
說穿了，炒樓賺大錢的不二法門在槓桿：房地產是槓桿比率最高的投資工具……嗯，商品期貨如貨幣、黃金等，槓桿率會更高，一二十倍閒閒哋，可是它們對保證金的要求很高，一旦跌破價格，便會「call孖展」，因此「無險可守」。然而，只要你有收入，準時供樓，做樓宇按揭，就是跌破底價，銀行也不會隨便call loan。
理論上，在一個樓價的牛市，槓桿愈高，賺錢愈多。另一個因素是利息：利息愈低，不但是成本愈低，也代表了更高的供樓能力，換言之，你有財力可以買到貴樓，從而賺到更多利潤。所以，在七八十年代，投身銀行業的發達不二法門，就是向銀行借錢買樓：槓桿高，利息低，那時候的banker，如果再小量收賄（大額就很危險了），例如昨天說過的LC，就少不得「潤滑劑」，銀行家不難成為小富，再不濟，也是中產階級。
話說2000年後，我有一個相熟的士司機，他是賺過大錢的銀行家，在香港最大銀行工作，不過唔生性，樓價上升，他把房子加按，去玩女人。結果一場金融風暴，工作沒了，房子變成負資產，唯有去開的士。不過作為一個聰明的的士司機，懂得門路，收入也有3萬元。
注意，前文說的是七八十年代銀行家賺錢方法，到了九十年代，雖然風光了一段時間，但一場金融風暴，什麼都沒了。然而，八十年代買樓的人，因金融風暴的樓價也遠跌不到買入價，大部分保守投資者均安然無恙。
[周顯 投資二三事]