9月5日晚上11時，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行突然共同發布放寬購房限制重磅政策消息。宣布9月6日起，除少數區域外，符合資格者將不再限制購房間數。
罕有深夜出招 1小時後撤限購
由於政策在深夜發布，且發布僅一小時後即實施。這一不尋常的舉措，引發市場關注和猜測。
根據新政策，除了福田、南山兩區以及寶安新安街道之外，符合購房資格的深圳戶籍及社保或個人所得稅滿一年的非深圳戶籍家庭及個人，將不再有購房間數限制，而不具備購房資格的家庭及個人則可以購買2間住房。
新政也同步優化了企事業單位購房政策，其中，在福田區、南山區和寶安區新安街道範圍內購買商品住房，需同時滿足設立年限滿1年、在深圳累計繳納稅款金額達100萬元（人民幣，下同）、員工人數10名及以上條件；在深圳其他區域購買商品住房，不再審核購房資格。
此外，住房貸款利率也不再區分首購和第2間房，都交由金融機構自行確定。
其實，內地一線城市廣州、北京及上海為盡快止住樓市下滑之勢，已相繼取消部分限購政策。深圳官方今次「半夜雞叫」式的新政公布，凸顯「拯救」深圳樓市，可能已經到了刻不容緩的地步。
現實也的確如此。深圳樂有家研究中心公布的數據顯示，深圳二手房價格自2021年5月起連跌4年，2025年7月均價跌破6萬元/平方米，部分區域房價較高點幾近腰斬。2025年8月深圳一二手住宅網簽總量6,326套，按月下降13.5%，按年下降10%。
據深圳貝殼研究院統計，8月深圳新房成交3,309套，按月下降12.3%。今年以來，深圳二手房成交量也一直處於下滑狀態，根據深圳市房地產中介協會統計，3至8月深圳二手房成交量從7,703套一直降到5,267套，直降32%，價格也持續處於下行通道。2025年上半年，深圳住宅用地出讓金未入全國前20。
京滬救市奏效 為深圳注強心針
另一邊廂，同為一線城市的北京、上海在8月相繼推出優化限購、公積金貸款等救市政策，迅速支持購屋需求的釋放，攪動了8月購屋淡季的平靜。受政策利好直接影響，北京、上海8月份的新房、二手房成交按月均有不同程度地增長；上海的二手房成交更是再度迎來單日破千套的表現。
克而瑞數據顯示，北京新政推出後首周，北京新房網簽月增44.6%，二手房季增14.0%，房源帶看量也明顯活躍。上海中原地產發布的數據顯示，8月份上海新建商品住宅成交面積40.1萬平方米，較上季增加17.5%。
同時，上海黃浦區的豪宅項目上海壹號院五批次共66套房源1小時售罄，當天實現銷售48億元，保持「日光」紀錄。
中指院表示，8月京滬出台的政策組合拳，其政策力度和時點均符市場預期，為市場注入信心。
深圳當局連夜出台救樓市新政，相信一方面是出於對本地持續拉垮樓市表現的擔憂，同時也受到京滬救市政策效果的刺激與鼓舞，希望藉助「金九銀十」樓市的傳統旺季，為穩住深圳樓市打一劑強心針。
目前看，市場對被部分網民稱為深圳「史詩級」救市措施反應較正面。首先，深圳作為一線城市，政策鬆綁釋放強烈訊號，顯示政府穩定樓市的決心，可能短期內提振市場信心，吸引觀望購房者入場。
其中，放寬限購（尤其羅湖、寶安西鄉等區域）及取消鹽田、大鵬新區資格審核，降低了購房門檻，特別對非戶籍居民和單身人士有利，可能吸引珠三角及內地投資者。公積金提取新政減輕首付款壓力，特別有利於剛需購房者。而放寬企事業單位購房限制，特別是非限購區無資格審核，可鼓勵企業為員工購房，增加市場需求。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳的政策力度超京滬，疊加「金九銀十」銷售旺季，預計遠郊（鹽田、大鵬）和近郊（羅湖、龍崗等）新房去化將加速。遠郊區取消限購可能吸引投資客，帶動低總價房源成交。
深房中協表示，在過去3年裏，深圳樓市基本面都呈現8至10月按年走高趨勢，疊加救市新政，預計2025年的「金九銀十」大概率會實現。
不過，內地樓市滑坡是結構性的經濟問題，期待某項政策挽救樓市，顯然是不現實的。何況今次所謂「救市大招」仍有不少局限。如福田、南山、寶安新安街道仍維持嚴格限購，政策對核心區市場的刺激效果有限。而深圳樓市波動性強，核心區房價對市場信心影響更大，限購未完全放開可能限制政策效果。
居民信心仍不足 房價或未見底
此外，購房決策更多取決於收入穩定性和房價預期，而非僅首付或利率。當前經濟環境下，內地居民對未來收入信心不足，購房意願可能仍低。深圳房價跌幅達39.6%，回到2016年6月水平，市場對價格觸底預期尚未完全形成。深圳知名地產評論員朱文策認為，短期托市難改長期趨勢，房價調整仍未見底。
總之，深圳新政在放寬限購、降低購房成本和刺激企業購房方面力度較大，短期內有望釋放部分剛需和改善型需求，帶動「金九銀十」成交回暖。但房地產市場的長期穩定需依賴經濟基本面改善和居民信心恢復，若無進一步全國性政策支持（如更大規模降息或財稅刺激），新政恐仍難以根本扭轉4年來的下行趨勢。
撰文 : 黃兆康 時事評論員
欄名 : 知•析趨勢