2025-09-08
星島日報
自5月起銀行同業拆息HIBOR急挫，按揭用家提早享有減息期，然而近日拆息已顯著回升，與樓按相關的1個月拆息近日已升穿3厘，以市場H按H加1.3%計，H按息已打回原形返回封頂息3.5%（以市場封頂息P減1.75%; P為5.25%計）。
定息2.73%低於H按
正值拆息回升H按息重返封頂息率水平之際，最近有大型銀行再次推出全新低息定按，亮點是定息率低於目前市場H按息。有關計劃之首3年或首5年定息2.73%，低於現時一般H按息3.5%，幅度達0.77厘，月供減少近1成。除可預先享減息，定按讓借款人在定息期內免受息率波動影響，維持供樓金額不變，有利制訂置業預算。銀行進一步優化是次定按計劃，除了客戶照可享有現金回贈，定息期後之按息與現有H按封頂息水平一致（P減1.75% ; P:5.25%）外，並跟隨市場H按提供短至2年較具彈性之罰息期。
選用定息按揭是否著數? 按揭用家可能會認為，這視乎往後3年或5年平均市場按息是否高於2.73%，當然，未來息率變化沒人可準確預測，但每個按揭計劃亦有其優點又或需注意之處。在息率方面，儘管年內減息在即，但預期P減幅僅尚餘0.25厘便完成減P周期，H按封頂息屆時將由現時3.5%降至3.25%，是次推出之定息率2.73%仍低於上述水平。當然，美息若逐步下跌，亦有利拆息回落，按照年內H按封頂息或降至3.25%計，1個月拆息需跌至低於1.95%，H按息方可跌穿封頂息率而再進一步下降。而以是次最新定按計劃（定息2.73%）及市場H按（H加1.3%）對比，若1個月拆息並未跌至低於1.43%，是次定息率2.73%仍會低於市場一般H按息水平。
那麼問題是，1個月拆息是否有機會及何時跌至低於1.43%?？正常情況下，港美息差不會太闊，一般不會拉闊至超過1.5厘 （但亦有例外）；以近日1個月港元拆息3.2%（8月27日）計，港息低於美息的差幅已收窄至約1厘。而另一有可能發生的情況與資金流向有關，例如5月份期間資金曾大量流入推高銀行體系結餘水平，導致拆息急挫，令拆息一度大幅低於美息。故此，除非資金流向再次出現較大變化，否則港息主要靠近美息走向；而在一些受季節性因素或大型IPO、企業派息活動令港元供應趨緊，拆息則有機會短期性抽升。
未能以存息抵銷按息
較要注意的是，目前定按計劃未提供按揭存款相連戶口，與一般H按不同，借款人不會獲提供一個與按息一樣的高存息戶口，故此定按少了以存息抵銷按息的工具。是次大型銀行進一步優化全新定按產品，為置業人士增添更多元化低息按揭優惠，有利早享減息及管理供款預算，反映銀行對市場及按揭用家的正面支持。
王美鳳
中原按揭經紀
董事總經理