2025-09-08
明報
【明報專訊】結論說在前面：寫字樓市場情况嚴峻，眾所皆知。可是，銀行和政府卻如鴕鳥一樣，視而不見，避而不談，希望將問題拖得就拖。政府或明或暗希望銀行不要「call loan」，不要追差價。出發點可能是好，但結果卻是衍生道德風險，獎勵不負責任、過度槓桿的投機者。寫字樓市場復蘇無期，既然金管局說香港銀行體系穩健（筆者也相信），為何銀行不可以call loan，讓小型投資者損手？這除了釋出「投資有風險」的信號外，也可以加快市場整合，讓有實力的白武士進場，淘汰之前混水摸魚的門外漢。
商業物業現况堪憂，不論租售均價量同跌，是市場癥結所在。若不解決，可能進一步禍及住宅市場及整體經濟環境。留意部分被商業物業綑綁的發展商為求減債周轉，或賤價出售住宅物業撲水，這就令問題外溢，拖累住宅樓價。投資和做生意，當然有風險。自己賺到盤滿缽滿時趾高氣揚，到損手時卻要求政府打救，此等「輸打贏要」行為，一般都被狠批。金融海嘯中，多國政府出手打救銀行，最後卻肥了銀行家，早已令人側目。
當然，政府出手與否有眾多因素，也不是說政府所有情况都應該不理公司死活。例如疫情之下政府也有幫助國泰(0293)，同時也推出「保就業」計劃，支援了不少行業（特別是餐飲零售）。這些計劃固然不能說是完美，但引起的爭議不算大。為什麼？國泰陷入困境是因為疫情，並非自己失誤。餐飲和零售業當時受困主要也非自己問題，甚至是受累於政府的防疫政策。最重要是，保就業之下，餐飲和零售業員工得以保住飯碗。
可是寫字樓情况卻完全不同，背後的投資者都是逐利，而如今陷入財困的是眼光太差，或者是過度槓桿。當中完全不涉及公眾利益，銀行和政府不應包庇。將問題視而不見，拖了又拖，根本只會令情况更惡劣。筆者相信，大多數香港人，還是相信市場機制，適者生存。個別店舖或行業陷入困境，要求政府「打救」時，坊間普遍都反對，皆因香港人的核心信念，是投資（和做生意）自負盈虧，不要「輸打贏要」。
可是近年在寫字樓市場，卻看到不太一樣的風景，寫字樓市况如何，不用筆者多講，部分投資者及小型地產商，已違反銀行的借貸條款（covenant）。法理上，銀行大可以要求債仔提早還錢，就是俗稱的「call loan」，若債仔還不了錢，銀行大可以申請債仔破產，將其清盤，然後將抵押品拍賣。奇怪的是，銀行普遍都沒這樣做，這或明或暗，都是因為政府背後「發功」，要求銀行不要「call loan」。可是，這樣真的是好事？為何不讓那些做錯決定、冒進投資的人承擔後果？一味保住他們，其實是助長更多不負責任的行為，產生道德風險（moral hazard）。子女賭錢欠債，若家人無條件幫他償還，你猜會產生什麼後果？
貸款有很多種，「call loan」與否，不能混為一談。銀行為自保，大多數貸款都有「call loan」條款，肯定有法理依據。不過供過樓（或供緊樓）都知道，若是自住物業，即使大跌價，銀行有權「call loan」，也很少這樣做，而政府也不鼓勵。原因很簡單：自住樓業主只是想安居樂業，一般非存心投機。而且這些業主壞帳風險也低，一般會維持供款，避免失去居所。况且自住樓涉及民生，銀行也犯不着逼業主還錢，然後釀成眾多政治經濟問題。但寫字樓市場卻是另外一回事，那些投資者和發展商，十居其九本質是逐利的商人。筆者不是「左膠」，對逐利絕不反感，問題是：既然逐利，就應預了有損手的一天。套用香港人的一句：不要輸打贏要。銀行為何不能call loan，加速市場流傳，淘汰這些實力較差的投資者？
寫字樓市場當然惡劣，皆因這非周期問題，而是結構改變。疫情之下，整個世界都變了，辦公室需求大減，消失的需求根本不會重來。即使美國減息，甚至再給債仔一兩年時間，恐怕也不會好轉，甚至變得更差。彭博早前報道，長江集團中心一期出租率只有75%，新落成的長江二期也未如預期。恒地The Henderson出租率近月也只是約80%。筆者10多年前在太古廣場三期上班，當時呎租逾100元，但現在是70至80元。可見租金和價格已回到2010年水平，而租值比起高峰期2019年已跌41%。
後市如何？筆者相信，寫字樓市况肯定比住宅悲觀得多，住宅價格在低位已有回升（雖然未見肯定轉勢），住宅租金也是年年升，但寫字樓完全不一樣，租金仍未見底。更何况，香港整體寫字樓空置率為15%，個別地區甚至是兩三成。如此情况下，相信租金和價格，在一兩年內仍要下跌。
政府和銀行理應面對現實，倒不如讓那些資不抵債、沒有內部資金支持的小型地產商局部違約，在風險可控範圍內爆煲，吸引白武士接貨，為市場尋底，發揮市場經濟自由運行的力量。不要誤會，筆者絕對不希望銀行體系受到衝擊，所以要強調，是個別小型發展商。有人問，不怕銀行壞帳大升，蝕到入肉，衝擊銀行體系嗎？這點筆者倒不太擔心，都說了是個別小型發展商，而香港銀行體系仍然十分健全。早前公布業績的銀行，差不多每間都展現出強勁的核心盈利，部分銀行的盈利甚至是歷史新高。銀行盈利和資本都強大，理應可以應付個別小型發展商違約。况且，要來的還是要來，長痛不如短痛。既然銀行現在情况良好，很應該考慮將壞帳撇除，輕身上路，一了百了。
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[李聲揚 股市非常道]