2025-09-04
星島日報
政府先後全面「撤辣」、放寬投資移民限制及細價樓印花稅徵收門檻，但樓價未有明顯反彈，惟資金湧港令銀行同業拆息回落，供平過租漸趨普遍，市場預期美國下半年重啟減息步伐，樓市是否已見底？今、明兩年樓價走勢如何？我們估計樓價已經見底。不過因為需要消化開發商庫存，我們估計2025年樓價持平，2026年上漲0-5%。三個方面去分析：
推盤量減庫存壓力增或掀價格戰
按照我們統計各個樓盤的推盤節奏，我們估算今年可推樓盤有2.5萬套，明年有1.9萬套。2024年一手樓銷售1.7萬套，意味着今年庫存可能還會增加。不過2027-2028年庫存就會開始下降，因為我們估算2027及2028年的可推樓盤會減至1.6萬套及9,000套。 主要因為過去地產價格下跌，開發商對投地和開工意欲比較低，新開工和土地成交大幅下降。
另外，中小開發商的負債率問題都會影響推盤節奏和定價策略。 我們統計18間中小開發商，其中有10間淨負債率超過50%，這10間開發商我們估計有9,100套可售庫存，這佔2025年可售庫存大概20%。考慮到這些開發商需要加快出售回籠資金，這些庫存可能會對價格有壓力。
租客轉買家二手盤減少樓價企穩
按照成交量來看，香港樓市是二手房和租房主導的，而且房價指數都參考二手房，所以二手房和租房數據比較重要。第一，因為香港政府放寬大學非本地生比例和引入人才，過去一年住宅租金持續增加，租金每年增長5-6%。
第二，過去利率較高的時候，有置業需求的人可能因為擔心房價下跌和定存利率比較高，推遲置業需求，通過租房解決居住需求，把閒置資金作為定存收息。但最近由於同業拆息回落，供平過租更為普遍，本來租房客群轉化為買房子，釋放置業需求。第三，業主也一樣，因為按揭利率回落，本來放賣的轉為放租，包括有開發商本來打算出售的住宅都轉售為租。我們統計的兩大地產中介平台的二手放盤量過去一年下降了16%，對於二手房房價持穩有幫助的。
明年租金回報率料高於按揭利率
由於銀行同業拆息利率比較波動，我們對香港房價的判斷會考慮較中長期的利率判斷。基於我們宏觀組對美國利率的判斷和考慮香港和美國的利率差，我們估計一個月銀行同業拆息到2025年年底會到2.2%，而2026年底會到1.6%。
如果假設按揭利率一個月銀行同業拆息加130個基點，2025年年底和2026年年底的按揭利率是3.5%和2.9%，所以意味着按揭利率今年底接近於現時租金回報率大概3.5%，但明年就會出現租金回報率高於按揭利率，對於明年樓價上漲有所支撐。
林鎮鴻先生
瑞銀投資銀行大中華區房地產研究主管