2025-09-03
星島日報
近月「供平過租」成為市場熱門話題。市場亦預期美國利率有機會在餘下兩季進一步減息，這有利香港樓市。問題是香港樓市是否已經見底？
「供平過租」促用家轉租為買
「供平過租」不是近年才出現的現象。在上一個樓巿周期，1998年亞洲金融風暴至2003年沙士期間，香港樓市出現大幅度調整，樓價由高峰期下跌六至七成，周期末時「供平過租」亦出現過。主要是租金變動幅度遠遠少於樓價下跌，加上利率回落所導致的。而「供平過租」成為樓市見底的一個信號。
在租務市場而言，是沒有投資與投機的，只有用家。用家數量多少與在港人數相關。私樓回報率是否上升，其中一個因素就是看看居住需求是否上升。因為香港人才政策，及八間大學可以增加非本地居民入學比率至40%，令到香港長期或暫時居住人口上升，帶動私樓租金上升。
新股上市活躍銀行頭寸充裕
今年第二季度開始，香港新股上市轉趨活躍，集資金額上半年世界排名第一。在短期資金湧入的情況下，銀行頭寸充裕。一個月HIBOR曾低見一釐以下。因為香港現時普遍仍以H按為主導，於是出現了樓宇按揭利率只需兩厘多的情況，比對去年的按揭利率下跌了不少。結果造成供樓每月還款的金額要比租住同樣物業的租金低，出現「供平過租」的情況。對於一些要在香港居住的人而言，「供平過租」或會使他們轉租為買，由純粹居住目標加入投資的用途。
樓市見底與否視乎港美息差走向
香港住宅樓價由高峰期回落至今近3成，而政府把所有辣稅撤銷，放寬投資移民限制以及4百萬以下私樓印花稅降低，也促進私樓交投。問題是這種因為資金流入導致HIBOR下跌的情況應屬短期。如果港美息差進一步拉闊，在聯繫匯率的框架下，套息活動便會出現。市場會沽港元買美元去套息。最終因套利活動港息會趨升。換句話說HIBOR不能長期遠低於美國聯邦基準利率。
要香港樓市進一步持續發展，真正要等待美聯儲落實減息。現時聯邦基準利率為4.25%至4.5%。由現水平累計削減兩厘的話，相信香港銀行同業拆息有機會持續在1釐上下。如果美國落實減息，利率走勢會較為中長期，無論對市場用家、投資或投機者來說，入市信心會較大。這樣香港樓市確定見底機會增加。
麥萃才先生 博士，MH香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授