2025-09-03
東方日報
近年愈來愈多中小企選擇放棄傳統寫字樓，改為租用共享工作空間（Co-working Space）。原因很簡單，一方面傳統辦公室租金高昂，另一方面靈活的辦公模式已成為不少企業的新常態，此變化催生市場對共享工作空間的需求。事實上，近年住宅租務市場保持暢旺，但工商物業市場相對一般，對投資者而言，若計劃購入工商物業作為投資，連帶共享工作空間租約的物業可能是個不俗選擇。
核心區出租率重越九成
回顧香港共享工作空間市場過去10年的發展，2015至2018年為高速擴張期，數量由不足100個增至近500個，國際品牌相繼進駐核心商業區。到2019至2021年需求短暫下跌，但混合辦公的模式卻逐漸普及，觀塘、荔枝角等非核心區的共享空間反而逆勢增長。
自2023年起，隨着經濟逐步復甦，共享空間再度活躍，核心區出租率重回九成以上，尖沙咀更有營運商擴展樓面至2.5萬方呎。展望今年，市場增長有望達到一成一，亞太區市場規模將達118億美元。
一名從事金融科技的高收入客戶，購入一個連租約的工商物業，該物業本身已經營共享工作空間，並同時涉及7份獨立租約。由於他本人已有自住物業供款，為符合銀行的入息要求，他需要依靠這7份租金收入來申請新的按揭。
值得留意的是，不同銀行對工商物業的取態差異甚大，起初客戶自行向大型銀行遞交申請，對方批出的按揭息口為最優惠利率（P）加兩厘，即實際按息高達7.25厘。幸好物色到另一間中小型銀行願批出六成按揭，息口為銀行同業拆息（HIBOR）加2.2厘或封頂位P息（5.5厘）減1.5厘，即實際按息4厘，息口比大型銀行低之餘，更比同類型按揭平均5厘的水平低。
申請按揭留意3大事項
投資者在選擇銀行及按揭方案時，必須清楚比較不同條款，小心計算預期回報。工商物業的業主通常態度較進取，以致叫價跟銀行的估價相距甚大，要留意銀行一旦估價不足，買家就要補上更多資金作為物業貸款首期。
其次，供款年期方面，一般工商物業的供款年期最長20年（除個別銀行可以批出25年），較住宅物業按揭短，而此尚未計算申請者年齡及所牽涉單位的樓齡等因素。此外，若購入的單位並非連租約，銀行一般只會計算一整個單位的租金收入，而不會預期未來分間後的收益。
最後，監管及法規因素例如消防條例及樓宇用途限制，亦會影響物業能否順利經營共享工作空間，繼而影響買家潛在的投資回報。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣