2025-09-02
星島日報
政府房策明顯有變化，賣地計劃減少住宅地供應，每季僅推1幅地皮應市，會否有助市場上貨尾庫存減少？發展商新盤定價如何？
政府近期調整賣地政策，明顯有意減少住宅土地供應以緩解樓價下跌趨勢。然而，此舉對樓價的影響可能有限，因為政府提供的住宅土地僅是整體供應的一部分。其他來源包括通過改變土地用途（例如農地補地價後轉為住宅用地）來增加供應。
事實上，影響住宅樓價的政策不僅限於土地供應，目前還有四大關鍵因素：
1. 人口政策
政府的「搶人才」政策持續增加本地人口，進而推高住宅需求。此外，香港正發展為國際教育中心，吸引大量外來學生就讀本科或研究生課程。這些學生雖屬流動人口，但每年新增的學生加上部分畢業生留港工作，長期累積將顯著增加住房需求。
·本科生：非本地生限額由20%放寬至40%，預計每年新增約5,000至6,000名學生，四年累計近20,000人。
·研究生：增幅更大，保守估計每年超過10,000名，且數字持續上升。
儘管政府推動改建酒店和商廈為學生宿舍，但合適的物業有限且改造成本高昂，短期內難以完全滿足需求。
2. 印花稅政策
政府取消所有需求管理印花稅（包括買家印花稅）後，樓市交易趨於活躍，但尚未出現大幅上漲。其中，買家印花稅的取消影響深遠，使香港樓市需求不再局限於本地居民，而是擴展至外來投資者。
若內地經濟回暖，可能吸引更多資金流入香港樓市，潛在需求難以估量。此外，若「港樓通」計劃落實，將進一步提振樓價。
3. 貨幣政策
由於聯繫匯率制度，香港利率跟隨美國走勢，但政府可在7.75至7.85的匯率區間內有限度調節貨幣供應。當前政策傾向維持利率於弱方保證（7.85）水平，以減輕加息壓力。
長遠而言，美國利率走向仍是關鍵。若特朗普上任後推動減息，香港利率亦將跟隨，為樓市提供支持。
4. 發展商庫存與市場競爭
發展商面臨高庫存壓力，需通過減價促銷來消化存量。其競爭不僅來自其他開發商，還包括二手市場。然而，一手樓盤因定價靈活、條例保障買家權益，以及省去二手市場的繁瑣程序，對外來買家更具吸引力。
因此，發展商傾向以略低於二手市場的價格推盤，目標客戶包括本地及外來投資者。
綜合分析
·負面因素：發展商高庫存、大灣區融合抑制工資增長、中美關係對經濟的潛在衝擊。
·正面因素：外來人口增加、印花稅取消、未來利率下行趨勢。
儘管存在庫存壓力，但多項利好政策足以吸收過剩供應，預計未來幾年樓價將趨於穩定，大幅下跌風險較低。
鄒廣榮先生
香港大學房地產及建設系講座教授