2025-09-01
經濟日報
香港商業房產（CRE）市場具挑戰，不少香港銀行為相關信貸作減值。仲量聯行香港主席曾煥平認為，商業房產市場存結構性問題，呼籲政府注視，放寬銀行存貸比率及提高放貸能力，才能打破商業房產市場「內捲」問題。
今年香港新股IPO市場轉活，市場一度憧憬會為商業房地產市場帶來好消息。曾煥平接受訪問時表示，雖然IPO市場變得活躍，帶動不少律師樓、對冲基金等承租更多面積，但數量始終偏少，寫字樓市場僅有輕微改善，「寫字樓成交的基數偏低，故多幾宗便變得好似好誇張」，但實際上業主承受各方面壓力，需要平賣資產，「即使成功出售資產，套現所得可能只夠償還貸款，但這已經很幸運，因仍做到資可抵債」，目前來看，商業房地產市場資不抵債的情況至少會在今年持續。
「香港商業房地產市場『內捲』問題非常嚴重，供過於求、高空置率、利率高企、舊物業失去競爭力等因素令市場問題擴展及變壞的速度加快，加劇銀行對相關信貸質素的憂慮，紛要求抵押磚頭的業主需要補差價或還息。」
倘銀行「惜貸」 連鎖反應礙經濟
商業房地產價格大跌，銀行對於相關貸款的警惕度更高，不僅小心放貸，更為此進行減值撥備。曾煥平坦言，香港銀行體系非常健全及穩健，是全球最保守的銀行體系之一，若銀行因看到商廈市場有潛在危機而拒絕向有意收購商廈的機構借貸，或要求支付高昂利息，便會推高資本化率（cap rate），新資金進場不容易，資產價格需要大折讓才能吸引買家，最終整個經濟都會受到衝擊。
曾煥平呼籲，政府與金管局及銀行公會一同研究放貸銀行的存貸比率，否則「銀行收不到錢，便不能放貸，對整個市場構成惡性循環，故推動銀行增加放貸，才是解決商業房地產市場的核心」。
德勤亞太應急計劃和破產業務主管合夥人何國樑同意，「血液要循環，故市場流動性最重要」，內地樓市於2021年爆破，至今宏觀環境未見顯著改變，在缺乏新資金及白武士下，債務重組條款變得愈來愈差，香港商業房地產情況與內地有相似之處，「若未來市場變化不大，債務違約的情況將愈來愈多，體力好就遲些『爆』」。
不過，何國樑認為，香港物業的質素較佳，而且地少，故業主「應要與銀行保持溝通，接受現實肯剃頭」，商討解決方案。
市場預期美國將於9月減息，曾煥平稱，利率向下可令商業房地產業主「稍為舒服」，但短期解決不到資產價值下跌的問題，因銀行不會借錢出去，故需要租金上升，惟這並不容易，需要大量新公司來港開設辦公室，但這將取決於內地經濟復甦的速度。
責任編輯：梁智豪