2025-08-28
明報
【明報文章】表面上，香港私樓樓價確是非比尋常地高。然而自由市場的價格，總會反映一些客觀現實，並且都有其當前的合理性。市場價格一方面反映供求，一方面也調節供求，對實體經濟資源配置十分重要，不宜粗暴干預。但市場有時確然可以失效，從公共利益角度考慮，有為兼有智的政府可以出法寶，使市場做得更出色，令市場的運作更有利民生。
Demographia住房負擔指標 簡陋誤導
關於法寶是什麼，筆者稍後會討論其中一項。現在我要先指出的是：顧問機構Demographia對於住房可負擔度的指標，實在非常簡陋、非常誤導。以樓價中位數價格和年度家庭收入中位數之比，來衡量不同城市私樓售價的可負擔度（affordability），忽略了幾個重要因素。一是稅制和稅率：香港是全球直接稅率最低的地區之一，且沒有銷售稅；加上本港對物業徵收的差餉和地租，都大幅低於歐美的物業稅。對應外國的物業稅，在港是差餉加地租。香港官方的「物業稅」，是向出租物業徵收的出租物業所得稅，外國包含在收入稅（income tax）內。
於美國加州，住宅一般要向州政府年繳樓價估值1%的基本稅，再加地方政府徵收的地方稅。在三藩市縣，樓價中位數130萬美元（約1000萬港元），平均稅率1.18%，即要每年交1.53萬美元物業稅，這約等於11.96萬港元，或每月1萬港元！當地自住物業的估值可享7000美元寬減，大約等於每年可寬減僅70美元。大家試想：若一個考慮在美國買入值千萬港元的物業業主突然被告知，每月只需交約2000港元差餉加地租，即買入後每一年都可省下數千美元稅款，他會不會願意付出更高價格買入該物業？
香港薪俸稅大概是全球大城市中最低，其最高邊際稅率只是17%，比新加坡的24%低得多，比美國的37%更是遠遠低得多。香港更是全球少有的沒徵銷售稅的大城市。新加坡銷售稅率是9%；美國銷售稅由州政府徵收，加州銷售稅為7.25%至10.25%，視乎銷售地點位處哪個縣；美國各州以人口加權的平均稅率是7.52%；歐洲向產品或服務徵收的增值稅率普遍是21%至22%。由於香港稅率低，國際上非常吸引，樓價自然較高。
評估各地私樓負擔 應按物業稅調整樓價
另一個非常重要的特殊因素，使以樓價中位數價格和年度家庭收入中位數之比率，來判斷香港樓價可負擔度非常欠妥，那就是本港公共房屋在全港住戶所佔比重。公共房屋本來就是為住私樓有困難的住戶所設。他們的住房問題基本上已解決；把他們都當作要買私樓的人，會大幅拉低了潛在買家的入息中位數。
理論上，要評估全球不同地區的購買私樓負擔能力，首先要撇除公屋和居屋住戶；其次是要以稅後收入和評估稅後收入的購買能力；此外，還應按不同地區的物業稅調整樓價。這意味在外地每年比香港多付的物業稅，應視作一項置業成本，折現（capitalize成present value）後加入該地的房價，方能跟香港差餉地租的低住房成本情况下的房價相比。
還有不得不說的是，本港按揭率普遍大幅低於外國。撰稿當日，我在網上查閱美國按揭率，答案是「今日2025年8月19日，30年按揭定息的現行平均按揭率為6.64厘。香港的H按揭率是3.31厘」。由2009年至今天，H按揭息率於1厘至4厘之間浮沉。美國當然也有Adjustable Rate Mortgage（ARM），即息率可調整的按揭。美國銀行提供的10y/6m ARM息率是6.25%至6.755%（「6m」代表每6個月息率會調整一次）；最低的是5yr/6m ARM息率，也要5.875%。
樓價像其他市場經濟下的價格，是重要的市場信息。樓價高給發展商帶來豐厚利潤，促使它們增加生產；樓價高同時給買家帶來「價高、宜慎用」的信息。這些對資源配置的效率有積極作用。然而動態分析下，這結論必須斟酌。
首先要留意的是，房屋是非常耐用持久並需時建造的產品。市價高、利潤厚，發展商紛紛加快建造，甚至加槓桿加快建造，「行得快，好世界」。但發展商各有各加快建造，大量樓房三五年內大量待售，樓價驟然大跌！跌市容易愈跌愈多，買家卻步之下，發展商忽然「退市不建」，這又會造成下一輪供應不足，樓價又驟然急升。這就是經濟學的Cobweb Theorem邏輯，解釋樓市常出現循環波動的現象。
建議政府每年拍賣新建住宅「售樓配額」
針對樓市非常耐用持久並需時建造的特色，筆者建議政府每年按長遠的平均需求，拍賣不同面積新建住宅的「售樓配額」。這些配額按人口變化、住戶形成（household formation statistics）估計、經濟環境等綜合考量提出。每年除當年作實而推出拍賣以外，政府還應提供未來5年估算。如此，便可避免「各有各建，整體失衡」窘局。
針對住宅作為非常耐用持久並是買家的重大投資，決定購買時機是難免的考慮。此外，購房作長遠投資，亦是正當和值得鼓勵的養老準備。是以筆者一直反對針對本港常住人口的額外印花稅。當有證據證明供應不足時，針對非常住人口的投資性購買的買方印花稅，是唯一較合理政策。額外印花稅既打擊需求，也打擊二手供應和換樓，政策上一無是處，反而有證據會推升細單位呎價、打擊首次置業，並人為地製造了「納米樓」遍地開花的壞香港故事。
參考資料：
（1）Ezekiel, M. "The Cobweb Theorem". The Quarterly Journal of Economics, 52(2), 1938.
（2）Oates, W. E. "The Effects of Property Taxes and Local Public Spending on Property Values: An Empirical Study of Tax Capitalization and the Tiebout Hypothesis". Journal of Political Economy, 1969, 77(6).
（3）Ho, Lok Sang and Yonglin Wang (2024) "The Hong Kong Housing Market", Oxford Research Encyclopedia in Economics and Finance, Oxford University Press.
（4）美國定息按揭利率和美國可變息按揭利率，可參考網頁Bankrate.com
作者是嶺南大學滬港經濟政策研究所榮譽研究員、教育大學應用政策研究及教育未來學院兼任教授
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