2025-08-25
經濟日報
早前《經濟日報》報道，有機構發布環球樓價收入比，香港負擔去年負擔比率為14.4倍，即不吃不喝14.4年才能置業，除了外國評比，金管局亦有一套相若數據，去年12月底為13.4倍。
受惠樓價下調 負擔壓力漸改善
有關機構的報告設定，數值，亦即倍數愈大代表負擔愈大，比率在3倍或以下屬於可負擔，超過5倍屬於難以負擔，而9倍以上則屬於無法負擔。
今年上半年金管局發布的「貨幣與金融穩定情況半年度報告」中提到，盡管置業負擔能力仍然偏緊，但於2024年下半年進一步改善。樓價與收入比率在2024年12月底下降至13.4倍，反映期內樓價下調。樓價與收入比率指一般538平方呎單位的平均價格與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率，亦即13.4年家庭收入抵銷該呎數單位的平均價格。
香港樓價歷史高位在2021年出現，翻查金管局資料，2021年第四季的樓價與收入比率達至19.8倍，1997年的峰值約為15倍，亦即目前比高位19.8年大跌至13.4年，縮減6.4年。
據差估署數據顯示，2024第三季私樓樓價較2021年第三季累積下跌近3成，而同期家庭收入中位數則由2.68萬元上升至3萬元，升幅約11%，由此可見樓價負擔壓力改善，主要受惠於樓價下跌。
樓價下跌，收入略升創造了較低倍數的樓價收入比，再加上利率下降，亦在另一數據上反映。金管局發布的收入槓桿比率，指一般538平方呎單位（以20年期、七成按揭成數計算）的按揭供款與私人住宅住戶家庭入息中位數的比率，2021年第四季計算的收入槓桿比率達到92.9%的高位，而2024年12月底，收入槓桿比率亦隨着利率下降而放緩至65.8%，較樓價高峰期大幅下降。
至於國際公共政策顧問機構Demographia每年公布《國際房屋負擔能力》研究報告，據悉，今年（2025年）報告統計了全球95個城市的住宅樓價中位數與收入中位數，按照2024年第三季數據，計算出各大城市的樓價可負擔水平。
港仍最難負擔 惟與悉尼差距縮
今年最新報告顯示，香港2024年的樓價收入比率為14.4倍，相較對上一年（2023年）16.7倍，減少2.3倍，在排名頭10位最難負擔的城市之中，少數3個按年下跌，幅度亦最為明顯。不過報告顯示，香港樓價收入比14.4倍仍然是全球最難負擔，略高於排名第二澳洲悉尼的13.8倍，連續15年位列全球最難負擔，而排名第3則為美國聖荷西（12.1倍）。
相較2021年香港樓價高峰期，當時本港樓價收入比率高達23.2倍，較當時排名第二的悉尼15.3倍高出甚多，但兩地差距在近幾年逐年收窄。
撰文 : 唐榮
欄名 : 專家樓論