2025-08-19
經濟日報
國際公共政策顧問機構Demographia發布的「國際樓價負擔能力報告」，香港連續15年居全球樓價最難負擔城市榜首，樓價對收入比率（負擔比率）回落至14.4倍，意味市民不吃不喝14.4年才能在港置業。
雖然比去年的16.7年回落了不少，但仍然是「全球」排名第一。
樓價最難負擔 港連續15年居首
當然「國際樓價負擔能力（International Housing Affordability）」這個排名對於大眾來說不是一件好事，不同排名背後所採用方法，也會不同。所以分析起來便要了解箇中排名的要求及計算方法，避免錯誤的解讀。
如果做一個世界排名，存在的時間愈長，其參考價值就愈高，但分析之時，最好是蘋果與蘋果比，橙對橙比，而不是蘋果對橙比。
意思是說，如果單從香港現在及過往的數字比較，便會發覺這個可負擔能力比率已由高峰期23.2年下跌至現在14.4年，跌幅38%。而香港樓價指數2021年的高位跌至現在，大約跌去了28%，所以與這個比率下跌幅度比樓價下跌幅度要大。換句話說，家庭收入有增長，私樓價格已沒有高峰期時那樣難以負擔。
這個14.4年是否不能夠直接與其他城市比較呢？那便要細看這份報告有哪些城市參與。雖然這份報告涵蓋了90多個城市，但絕大部分的城市都是英聯邦有關，又或者是美國的城市。參與排名的國家包括美國、加拿大、英國、澳洲、新西蘭、新加坡、愛爾蘭、新西蘭及中國香港。香港是中國唯一城市參與排名，而亞洲區內亦只有香港及新加坡參與。其他亞洲城市是不在報告之內，同樣地其餘歐洲城市、南美城市、中東城市大部分也不在排名之內。如果把它說成是「世界」排名的話，這個「世界」又似乎小了點。
一半人居公營屋 負擔比率參考低
不同城市的市場結構也不盡相同。以私樓物業售價中位數除以家庭收入中位數所計算出來的可負擔能力比率，看似客觀。問題是不同城市的房屋策略及結構是不同的。
在香港，政府資助性房屋居民的數目接近全港人口的一半，這包括公屋及居屋。而居住私人物業的居民，無論是租住或購買的，約佔香港人口另外一半。如果把香港家庭的收入排序，簡單來說，入息中位數以下的家庭未必能負擔起私樓的樓價，居住的問題便由公營房屋解決。那些沒有資格申請公營房屋的家庭，便轉向私樓市場。那麼香港家庭收入最高的一半家庭，大部分會由私樓解決居住的問題。如果把這些較富裕家庭的收入才計算中位數，而不是以全港家庭收入中位數計算的話，這個負擔比率便會大大降低。
在以前居屋的售價，往往是市場價格七折；直至數年前房委會更改居屋定價的策略，改為與市民負擔能力計算，那麼現時居屋的售價大約是市價六至七折之間。如果是購買政府資助性房屋，這個負擔比率便會進一步下跌。
另外，報告會給人一個錯誤的印象，就是排名愈高，可負擔的能力就愈低，於是市民居住就會愈困難。問題是房屋有兩個用途，一個居住用途，另外一個是作為資產，財富儲存方式之一。雖然香港這個負擔比率全球最高，但並不代表市民沒有居住的地方。在香港街頭的流浪漢不常見，在CBD的地方亦很少看見有人要紮營居住。相反在一些排名較低的美國或歐洲城市，卻見到有人要露天住宿。其實這是不同城市所採用的住屋政策有關。若市民大部分的居所要由私人市場主導，那麼這個負擔比率的參考價值就大些。但若市民居住問題相當部分由政府處理的話，這個比率的參考作用便會弱些。
負擔比率高是否代表樓市愈危險呢？香港的銀行承造按揭之時，主要考慮按揭申請人的家庭收入。每月還款金額應不超過家庭入息的四至五成。而現全香港私樓仍有按揭的物業估計只佔總數四成左右。換句話說，有六成的私樓業主是沒有按揭的。假設物業是自住的，樓價的變動對於業主沒有實際影響，只有帳面上的數字變動。
港稅率低 實質可動用收入較多
而且能否負擔樓價不能單看家庭名義收入，還要考慮家庭實質可動用收入（disposal income）。香港的薪俸稅以世界標準來說，也是簡單而且稅率較低。最高收入的群體，要付的標準稅率也只是15%。相比歐美那些城市，個人薪俸稅要繳交的稅率達三、四成，便宜了一大截。所以原則上就算工資相同，因為香港的薪俸稅稅率遠較其他城市低，因此可以負擔的物業價值就會較高，這亦解釋了為何香港可負擔比率會較其他城市高的原因之一。
最後，每年世界針對不同領域，會有很多排名出現。不同排名所採納的統計方式會有不同。既然是世界排名，當然有一定參考價值。如果香港有些東西做得不足，便要尋求改善；如果做得好，就加勉之。
撰文 : 麥萃才 香港浸會大學會計
經濟及金融系副教授