2025-08-19
東方日報
物業估價是按揭申請的一項重要指標，銀行會將其視為信貸風險管理的一部分，並根據估價行的專業評估來決定可借出的貸款金額。對買家而言，他們亦希望估足價並借足心目中的貸款金額，避免抬錢上會。各銀行所採用的估價行及估值準則有所不同，考量因素通常包括物業類型、質素，以及附近的成交紀錄等，而樓價及成交價升跌是影響物業估價走勢的主要因素。
買家最怕遇到估價不足的情況。若銀行估價與物業成交價存在差距，導致批出的貸款額不足以支付成交金額，買家便需準備額外資金支付差額。估價不足的情況普遍出現在二手物業買賣中，過去幾年樓價急跌，部分業主急於套現，願意大幅減價成交，令屋苑估價下跌，蝕讓成交拖累樓價持續下跌。
避免借盡按揭成數
不過，近期樓市回暖，尤其新盤銷情理想，一手市場交投活躍，帶動二手市場回升。差餉物業估價署的數據顯示，私人住宅售價指數已連續上升3個月。樓價回穩，銀行開始積極爭取按揭業務，對物業估價的態度變得積極。近期有報道指出，上月10大屋苑的估價表現為今年最佳，個別屋苑估價升幅更逾4%。
隨着美國降息氛圍日益濃厚，加上本港住宅租金持續上升，帶動用家入市，部分租客或轉向二手市場尋覓筍盤。此外，近期個別新盤定價相對堅挺，隨着一手貨源逐漸消化，預計未來發展商有機會提價，料樓價下半年將逐步回暖，銀行對住宅按揭的態度將維持積極樂觀，並有助推動銀行估價上升，升勢有望持續。
雖然部分屋苑的估價有所回升，但仍有其他屋苑的估價未能跟上市場變化。遇到估價不足的情況時，仍有自救方法。首先，可多比較幾間銀行，尋找估價最接近成交價的銀行。另外，避免借盡按揭成數，並預留充足的備用資金，即使遇上估價不足，也能填補首期開支增加的部分。若遇上心儀單位，亦可事先利用網上估價平台，或透過大型且專業的按揭中介公司，為該單位進行初步估價。
經絡按揭轉介首席副總裁 曹德明